分類彙整: 房地產

法拍屋划算嗎?如何申請法拍屋貸款?

缺工、缺料帶動房價持續漲幅,許多人買不下新成屋,轉向低價的法拍屋,而法拍屋是一般人認為「富貴險中求」的買房之路,買法拍屋好嗎?購買法拍屋缺點有無瑕疵擔保、不保證點交與有隱形成本(修繕費、溝通費、搬遷費等),法拍屋貸款利率通常會比一般房貸來得高,約4%~12%左右,且並不是每一間銀行都有提供代墊服務,因此建議投標前就先確認好。
即便政府打炒房、央行升息,與俄烏戰爭導致國際金融震盪,但較延遲反應在房地產市場,不僅一般成屋市場交易仍穩健,法拍市場也再度出現搶標熱況。23日台中法院拍賣一筆位於台中市北區五順街、屋齡28年的華廈,首拍即吸引64人火熱投標,底價360萬元,最終以總價662.8889萬元標脫。
即便17日央行才宣布升息,且可能步入與美國聯準會啟動的升息循環,加上央行貨幣政策定調「緊縮」,都為市場投下不確定性,但因2020年開始,本波熱錢堆疊的房地產行情,在2021年房價猛烈噴發飆漲,台中更是六都房價上漲前段班,一片樂觀情勢下,連一般民眾都對法拍屋躍躍欲試。

新聞出處》新浪新聞

房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」?

新冠肺炎疫情自2020年初爆發後,全台的經濟活動都受到不少影響,房地產市場也遭受波及,不僅六都的房市交易量明顯衰退,被視為房市景氣反指標的法拍屋案件量也大幅增加。

 

雙北法拍屋暴增4成,新成屋法拍也變多

根據台灣房屋集團統計,2021年上半年,台北市的不動產拍賣第一拍數量為211件,較去年同期增加45.5%、較前年同期增長74.4%。其中,北投區、士林區及中山區的法拍案件名列前茅,依序為46件、30件和24件。

近3年不動產拍賣第一拍待拍量

2019上半年 2020上半年 2021上半年
台北市 121 145 211
新北市 278 277

397

資料來源:台灣房屋

雙北市2021年上半年的一拍案量,多達為397件,年增幅也有43.3%,其中以汐止區的44件居冠,且債務人都是自然人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,通常不動產拍賣物件是反應至少4個月前的經濟狀況,顯示2020年底到2021年初出現許多資金周轉不靈、繳不起房貸,或是把不動產作抵押借貸後無力贖回,導致名下不動產淪為法拍的情形。

此外,根據寬頻房訊統計,近5年流入法拍市場的新成屋逐年增加,從2017年的14戶飆升到2020年的231戶,成長逾15倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,部分案件為區域小建商財務槓桿失衡導致,另一部分則是資金周轉不靈的自然人,推測也是因為受到疫情影響。

近年新成屋法拍趨勢

2016 2017 2018 2019 2020 2021/3
全國 0 14 134 200 231 32

資料來源:寬頻房訊

 

房市斷頭潮再現?這兩個數字是關鍵

今年5月份,台灣本土疫情大爆發,許多民眾都在關心,若法拍屋數量持續上升,2003年的SARS房市斷頭潮是否會再現?其實這可以透過兩個數字來判斷,一是失業率、二是房貸逾放比

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市危機的徵兆通常是失業率在先,借款人生計出問題而無法正常還款,導致房產流入法拍市場。過去曾出現兩次法拍高峰期,分別為受到SARS和網路泡沫化影響的2004年,以及金融海嘯爆發後的2010年。

根據主計總處的統計,我們回推到2003年和2009年的8月份,當時的失業率分別為5.21%和6.13%,而今年6月份的失業率則是4.80%,距離兩次高峰還是有些許差距,但仍需持續觀察。

台灣失業率趨勢圖

失業率

資料來源:主計總處

此外,《住展》雜誌研發長何世昌指出,若房貸逾放比來到1%,則可視為警戒;若持續走高達3%,就很危險,代表房市進入空頭、房價也會跟著跌,銀行放款出去的金額遠低於抵押房的市值,整體市場就會出現問題。

房貸逾放比,是指超過一定期限未正常繳納房貸本息的放款占總放款的比率,數字愈高、代表銀行的放款品質愈差。

根據金管會統計,截至今年6月底,購置住宅貸款的逾放金額為92億元、逾放比率為0.11%,離警戒線還有大段距離。

自去年疫情爆發,政府超前部署祭出紓困振興方案,加上三大房貸政策,包括貸款本金或利息得以展延降低首購住宅貸款利率以及央行降息等措施,都有助於減少違約風險。

 

文章出處:房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」?

 

『以房養老』懶人包,流程、管道、評比,一次解析

因應台灣人口高齡化、少子化等問題,金融監督管理委員會(簡稱金管會)積極推行「以房養老」政策,讓年長者得以在宅老化並自給自足,盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹什麼是以房養老?並幫你完整分析以房養老的優缺點。

 

1.『以房養老』是什麼?與一般房屋貸款的差異?

(1) 什麼是『以房養老』貸款?

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」,就是將持有的房屋,設定抵押給銀行,再由銀行以按月給付的方式,撥款給房屋所有權人(也就是借款人/債務人),作為養老金。

房屋所有權人於借款期間,每月僅需支付利息(每月撥付款項內扣,且不超過撥付金額之1/3),未收取的利息則計入債權,未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後,若法定繼承人有意繼承債務,需先清償貸款本金及利息;若繼承人無意繼承,銀行可依法處分(法拍)。

法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款,也可與銀行協商,等房屋過戶到繼承人名下後,由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。

(2)以房養老貸款vs.一般房屋貸款

  以房養老 一般房貸
申請資格 年滿60歲之本國人 20 ~ 65歲之本國人
給付方式 按月給付 一次給付
還款方式 期滿一次償還,但仍須按月繳息 按月本金攤還
貸款餘額 遞增 遞減

一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金,之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少,等到債務清償後,就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,房屋就會完全歸於所有權人名下。

※延伸閱讀:2021銀行房貸利率比較,快速掌握房貸3重點

「以房養老」貸款則是按月分期取得資金,隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後,若法定繼承人無力、或無意清償貸款,銀行就會以抵押權人的身分,向法院聲請拍賣房子,賣得的價金若不足清償欠款,則會對借款人的其他財產進行追償;若有剩餘,則會歸還給繼承人。

如果持有的房屋是與子女同住,建議辦理前應與子女充分溝通,以免日後子女無力償還債務,房子被拍賣掉。

以房養老(逆向房貸)示意圖

一般房貸示意圖

 

2.『以房養老的申請條件?

以房養老的申請條件

.年滿60歲之本國自然人(部分銀行為55歲或65歲)
.具完全行為能力
.票信、債信往來正常者(即信用良好者)

除了上述條件,大部分的銀行都有備註這項:「年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60」,因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

 

3.『以房養老』貸款方案有哪些?

以房養老的貸款方案

「以房養老」貸款主要分成兩大類:公益型和商業型。

公益型「以房養老」貸款,是由政府作擔保的社會福利措施,門檻較高,只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請,優點是給付沒有固定年限。

商業型「以房養老」貸款,則是由銀行發售的貸款商品,門檻相對較低,但最多僅給付35年。

目前市面上看到的以房養老貸款,以商業型居多,又分成以下3種:

(1) 傳統型以房養老方案

目前市面上較常見的方案,採按月定額給付的方式,每月給付固定的生活費。

(2) 循環型/累積型以房養老方案

與傳統型同樣是採按月定額給付的方式,未使用的額度可以累積到下個月,貸款期間沒有動用的額度部分,也不會計算利息。

(3) 年金保險型以房養老方案

採一次給付的方式,但需結合信託和即期年金保險,貸款款項會撥入銀行信託專戶,再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶,專款專用。

即使被保險人提前身故,受益人仍可繼續領,此外,如果房屋因都更或重建等因素而滅失時,年金保險仍會繼續給付保險金。

 

4.『以房養老』貸款的承作銀行有哪些?(額度、利率比較)

 目前共有14間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務,以下幫您整理

2021年金融機構「以房養老」貸款專案比較表:

銀行 年齡 額度 年利率 貸款年限 手續費
土地銀行 63歲以上 七成 1.61%起 30年 5,300元起
第一銀行 60歲以上 未提供 1.68%起 35年 5,300元起
上海商銀 60歲以上 七成 1.83%起 30年 9,000元起
中國信託 60歲以上 未提供 1.85%起 30年 3,500元起
兆豐銀行 60歲以上 七成 1.61%起 30年 5,300元起
合作金庫 60歲以上 七成 1.73%起 35年 5,300元起
安泰商銀 55歲以上 七成 1.95%起 20年 3,500元起
高雄銀行 60歲以上 七成 1.87%起 30年 5,300元起
華南銀行 63歲以上 未提供 2.25%起 30年 5,300元起
陽信商銀 65歲以上 七-八成 2%起 25年 5,000元起
臺灣企銀 60歲以上 七成 1.58%起 30年 2,300元起
彰化銀行 60歲以上 兩千萬元 1.62%起 30年 5,300元起
臺灣銀行 65歲以上 七成 1.61%起 30年 5,300元起

 

5.『以房養老』貸款划算嗎?(貸款試算)

 「以房養老」貸款到底划不划算?我們直接試算給您看:

以房養老貸款每期收取的利息,會隨著銀行撥付的貸款本金增加,但多數銀行都有規定:「扣息上限為月撥付金額的1/3」,超過的利息就開始掛帳,等合約期滿後,再一次給付給銀行。

假設1,500萬的房子,銀行核貸7成、貸款年限30年(=360期)、年利率1. 61%,每期撥款金額為29,166元,利息扣除的上限為9,722元。
第1期實領:29,166元
第2期實領:29,166元  –  39元(利息)  =  29,127元
第3期實領:29,166元  –  78元(利息)  =  29,088元

以此類推…
第251~360期實領:29,166元  –  9,722元(利息)  =  19,444元

也就是說,實際可領到的錢會愈來愈少,到251期的利息剛好到扣除上限,即9,722元,超過的利息開始掛帳。

這代表往後10年,每個月只能領到19,444元,而且等到合約期滿時,累計掛帳利息總計有233,163元。

以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的,因此還要考慮如果未來利率上漲,每個月領的錢會縮水更多。

以房養老試算

 

6.『以房養老』貸款的優點?

以房養老的優點

(1) 穩定的現金流

申辦「以房養老」貸款,可以確保你在退休後,每個月都能領到一筆穩定的收入,不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者,也不須煩惱晚年生活無人照料。

(2) 減少子女負擔

在少子化、薪水凍漲的時代,上有父母、下有子女的青壯年,經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子,申請「以房養老」貸款、自給自足,不僅能減輕子女壓力,也能有尊嚴地過晚年生活。

(3) 房屋可繼續居住

雖說把房子拿去租人、或者賣掉,也能取得資金,但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後,你仍然可以繼續居住,直到身故或合約期滿。

 

7.『以房養老』的缺點?

以房養老的缺點

(1) 銀行承作意願低

雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款,但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險,導致各銀行實際上的承作意願並不高。

銀行承作意願低,相對審核就比較嚴格,申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。

根據統計,金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款,6年來累計核貸件數僅5,212件,其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。

銀行別 開辦日 核貸件數 核貸額度(億元)
合作金庫商業銀行 104.11.19 2,076 124.45
臺灣土地銀行 105.1.18 1,587 79.05
臺灣中小企業銀行 105.3.1 231 16.45
第一商業銀行 105.3.30 350 26.52
華南商業銀行 105.3.30 856 42.25
臺灣銀行 105.4.20 15 0.95
高雄銀行 105.5.19 4 0.19
中國信託商業銀行 105.8.8 27 2.89
台新國際商業銀行 105.10.6 3 0.80
上海商業儲蓄銀行 106.4.24 4 0.33
兆豐國際商業銀行 106.9.1 49 4.28
安泰商業銀行 106.9.1 6 0.34
陽信商業銀行 107.7.5 2 0.11
彰化商業銀行 108.1.29 2 0.15
合計 5,212 299

資料來源:金融監督管理委員會

以房養老趨勢圖

圖片來源:金融監督管理委員會

(2) 可貸額度低 

目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成,加上銀行承作意願低,因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上,雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件,可貸額度有限,恐怕連生活費都不夠支付。

根據金管會最新統計:

行政區域別 件數 核貸額度(千元)
北北基 2,699 21,044,602
桃竹苗 585 2,302,147
中彰投 751 2,911,993
雲嘉南 407 1,085,865
高屏 551 1,755,433
宜花東 200 740,166
外島 19 35,012

資料來源:金融監督管理委員會

※延伸閱讀:7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

(3) 長壽風險 

目前大多數銀行的貸款年限是30年,再加上貸款人年齡65歲的限制,那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後,貸款人仍在世,就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。

(4) 養老金恐縮水 

藉由第5點的貸款試算,我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的,萬一在這段期間利率又突然飄升,領到的錢又會更少。

(5) 子女繼承問題 

由於牽涉到繼承問題,因此申辦「以房養老」貸款時,銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通,也可能導致辦理過程不順利。

 

8.『以房養老』、「賣房養老」、「收租養老」、「留房養老」,哪種比較好?

如果選擇以房養老,年長者可以繼續在自己的房子安享天年,也有穩定的現金流作生活費,不用擔心自己成為子女的負擔。不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

(1) 賣房養老

如果選擇賣房養老,有機會取得較大額的資金,但也需要評估賣屋產生的交易成本,還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外,事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金,如果覺得定存利息太低,也可考慮購買投資型保單,一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率;或是委託給銀行作管理信託,約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

(2) 收租養老

如果選擇出租房子、靠收租金養老,同樣得考量到老年生活的居住地,更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

(3) 留房養老

留房養老、以租養老同樣是把房屋出租,差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜,銀行再定期撥付生活費。不僅可保住房子,每個月也有穩定的現金流。

  以房養老 賣房養老 收租養老 留房養老
變現金額 市價7成 依照市價 依照行情 依照行情
支付成本 利息 稅金、仲介費、搬遷費 修繕費、仲介費 管理費
繼續居住
優點 自宅養老、自給自足 大筆資金可自由運用 穩定收入、子女可繼承 穩定收入、業者代管、子女可繼承
缺點 月付金遞減、子女繼承問題、延壽風險 無住處 無住處、需自行管理 無住處

 

9.『以房養老』的申辦流程

以房養老申請流程圖

(1) 選擇比較

以房養老貸款跟一般的房屋貸款一樣,每間銀行的授信條件、額度和利率都有些許差異。提出申請前,建議可以多跟銀行諮詢、多作比較。

(2) 申請 

準備申請相關文件後,就可向銀行提出申請:

身分證明雙證件(身分證、健保卡、駕照等)正本
印章
收入證明文件
不動產謄本

為避免日後衍生爭議,借款人提出申請時,需備有律師諮詢函。

(3) 簽約對保

簽訂合約時,銀行可能會要求法定繼承人需在場,若不能到場須有委託書,或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。

此外,借款人需指定具法定繼承資格之人或第三人(無法定繼承資格之人時)為通知義務人,當借款人往生時,負責通知銀行。

(4) 設定

接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,進行抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(5) 撥款

接著銀行會按貸款金額除以貸款總月數計算,按月撥款至借款人的帳戶。

 

10.『以房養老』的常見問題

(1) 以房養老貸款的擔保品(即房屋)有什麼限制嗎? 

以房養老貸款的基本門檻為:擔保品(即房屋)所有權為借款本人單獨持有,且為自住使用。

夫妻二人共同持有之不動產或有出租不動產者,皆不符以房養老貸款資格。

除此之外,有些銀行還會限制擔保品不得為工業區住宅、套房:

銀行 擔保品限制
彰化銀行 建物權狀或謄本之登記用途應含有「住」字樣,惟排除本行「小套房貸款作業規範」之定義者,且無借款餘額、無其它他向權力設定。
土地銀行 建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。
華南銀行 建物用途登記為「住」、「商」、「工」,且可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
兆豐銀行 建物謄本登記用途為住、商、公寓或含「住」字樣,惟排除工業區住宅及登記總面積15坪以下小套房,且擔保品座落區域應為本行「個人房屋貸款不動產分區」A+區或A區。

(2) 如果借款人生病或住院,以房養老會繼續撥款嗎? 

會,除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。

(3) 以房養老貸款,在什麼情況下會停止撥款? 

若借款人身故、貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息達申貸時銀行核定擔保品之放款值時、經合理期間無法聯繫到借款人及不履行或違反與本行簽訂之契約書內容等,就會停止撥款。

(4) 如果以房養老貸款期間,借款人身故怎麼辦? 

借款人身故視同契約到期,應由繼承人清償貸款,如果沒有繼承人或是繼承人不清償借款,銀行就會向法院聲請拍賣,處分所得價金優先償還借款本息即相關費用,如有清償不足,則會對借款人遺產追償。

「以房養老」在歐美國家已行之多年,「養兒防老」已不再是唯一選項,膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者,可以選擇將名下的房產抵押給銀行,藉由銀行每個月撥付的養老金,安然度過晚年生活;如果擔心繼承問題,也可以考慮「留房養老」,將房屋的產權跟租金交付信託,每個月收取租金;或者,您也可以選擇裕融新鑫的「二胎房貸」,不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。

※延伸閱讀:二胎貸款辦理流程是什麼?

 

文章出處:『以房養老』懶人包,流程、管道、評比,一次解析

 

有限制登記的房子可以貸款嗎?有沒有辦法解套?

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記,貸款繳不出來,銀行向法院申請查封房子,還有假扣押、假處分,這麼多名詞,到底是什麼意思?被限制登記的房子還能貸款嗎?想解套就一定要看這一篇。

 

限制登記的種類,這些都是「限制登記」

限制登記是一個統稱,包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記和禁止處分等,都能算是限制登記,每一種都有些微差異,當你的貸款繳不出來,一段時間後,債權人就能向法院提出請求,要求凍結你名下的資產,限制你任意變動,以防止脫產來逃避還款。

一旦房子或財產遭到限制登記,在債務還清、塗銷限制登記之前,你的財產將不能自由運用,必須優先用來償還債務,下文將為大家介紹限制登記各有什麼限制。

限制登記 1

 

預告登記─保護意味濃厚

預告登記是為了保全房地產權益移轉或消滅的請求權,簡單來說,如果有人對你的房子做了預告登記,不管你想要貸款、出售、轉移所有權等等,有任何變動都必須告知登記人,如果預告登記人不同意,就不能動房子,預告登記較常出現在以下這兩情況:

  • 爸媽幫小孩買了房子,或是夫妻二人、親朋好友共同購屋,因為銀行的主要貸款人只有一個,另一方怕貸款人私下拿房子去貸款,或是偷偷賣掉等原因,對房子做了預告登記,這樣房子有任何異動都必須先通知預告人,就不怕房子被偷賣或偷借錢。
  • 房子跟民間貸款借錢,債權人怕你又拿房子去找別人借錢,或是把房子賣掉,通常在設定抵押權的同時,也會同時做預告登記,這樣房子有異動也可以第一時間得知。

預告登記可以限制房屋的所有權人隨意處置房子,但有一種狀況,預告登記會失效,如果因為法院判決強制執行,房子一樣會被查封拍賣

 

假扣押─不能動用自己名下的動產

如果債務人持續欠錢不還,大概1~2個月後,債權人就可以向法院申請假扣押,暫時扣住債務人名下的動產,或可即刻變賣成金錢的物品(如鑽石、珠寶、股票),不能隨意使用,除非還清債務,或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

 

假處分─不能動用自己名下的不動產(房子、土地等)

如果債務人連續1~2個月未能償還債務,為了防止房屋或土地被賣掉或變更權力,債權人可以向法院申請假處分,暫時扣住債務人名下的不動產(房子或土地),除非還清債務,或債權人自行向法院申請撤銷假處分,如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值,可向法院提出抗告。

 

查封─不能處置自己的房子

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思,一定要分出差異的話,假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產,查封就是「確認」不能動用,必須等法院判決結果出來,才能知道接下來是會走到法拍,還是可以申請撤銷查封。

 

破產─法院認證還不了錢

最有名的例子就是孫道存,因為名下已完全沒有財產,經債權人或債務人向法院聲請破產宣告,法院審判確認後,就會由法院囑託登記機關做破產登記。

 

禁止處分─欠稅逾期未繳會被稅捐機關通報

如有欠稅逾期未繳納,依據稅法規定,稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產,通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記,並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。因此,被禁止處分之土地、房屋,是無法買賣、設定,甚至向銀行貸款時,大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

 

信託─委託第三方管理或處分財產

委託人將財產委託給信託業者(銀行、信用合作社、證券商),委託業者依合約內容執行管理運用信託財產等事宜,協助委託人達成財產管理目的,直到契約期滿或信託目的完成為止,已被信託的財產是不能隨意處置的

 

法院強制執行的流程

除了預告登記僅需到地政辦理外,其餘限制登記項目都要經過法院,法院在收到申請後,就會開始走行政程序,流程如下:

  • 債權人提出申請,提供相關資料證明債權存在(借據、本票等)
  • 法院確認債權存在
  • 法院核發支付命令,當事人須在20天之內回覆是否有異議
  • 若當事人無提出異議,債權人便取得執行名義,可強制執行扣押債務人名下財產

限制登記 2

 

我要如何解除限制登記?

如果對法院的判決有異議,一定要在規定的期限內提出抗辯,千萬不要以為因地址有誤,或故意不收信,沒收到法院文件就沒事,無異議等於默認,法院的行政程序一啟動,想要解除限制登記就更難了。

解除限制登記,有兩個方式:

  • 和債權人討論還款方式,由債權人撤回申請:債權人最終的目的也只是想回收帳款,如果能誠意和債權人討論還款方式,可由債權人向法院申請撤回限制登記。
  • 提出相關證據,由法院判定限制登記不合理,撤銷判決:比方說扣押的財產遠超過債務金額,若能說明暫時無法還款的理由,經法院認定成立,可由法院判決撤銷限制登記。

 

有被限制登記的房子,還能貸款嗎?

對銀行來說,產權不清的房子是無法申請貸款的,而對融資公司(裕融新鑫)來說,只要能說明「預告登記」的正當性,仍有機會申請貸款,民間貸款則要視金主的喜好而定,若金主認為有利可圖,才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷,貸款會比較順利嗎?不會的,雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款,但是銀行有一條內規:一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄,是不能承作的,除非借款人可以提出相關證據佐證,此限制登記是合理且可以被接受的,但核貸與否的權利仍是由銀行決定,一般銀行還是不會承作這樣的物件的。

但是這樣的案件,融資公司就可以申貸了,這就是融資公司與銀行最大的差異。

 

文章出處:有限制登記的房子可以貸款嗎?有沒有辦法解套?

 

房屋貸款成數不夠怎麼辦?7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

好不容易存夠一筆錢準備買房置產,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,怎麼會這樣?自備款準備不夠該怎麼辦?一篇搞懂7個影響房貸成數的關鍵原因,以及提高房貸額度的7種方法。

 

1. 購屋的流程

購屋流程
假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

(1) 議價付訂金

買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)

(2) 簽約

買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。

(3) 用印

將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行

(4) 完稅

完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。

(5) 過戶

移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款

建議在銀行撥款前完成驗屋。

(6) 交屋

買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

 

2. 購屋貸款的流程

購屋貸款的流程
通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,流程如下:

(1) 申請

申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備以下文件資料並填寫房屋貸款申請書:

身分證影本及戶口名簿影本
所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
買賣契約書影本

如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

(2) 估價

銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值

(3) 審核

接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度和貸款利率。

銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

(4) 對保

房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。

(5) 設定

接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍

(6) 撥款

所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※延伸閱讀:2021銀行房貸利率比較,快速掌握房貸3重點

 

3. 房屋貸款的貸款成數怎麼計算?

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

銀行鑑估值通常是成交價的9成左右,建議準備頭期款(自備款)的時候,最好準備成交價的3~4成比較安全。

 

4. 貸款成數不足的原因?

購屋貸款成數不足的原因
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大 

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

※延伸閱讀:實價登錄2.0修正重點

假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成,我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:

1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)

購屋前,建議先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

 建物類別分類:

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

資料來源:財團法人金融聯合徵信中心

房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型。

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎? 

通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大

以下提供聯徵中心的統計數據供參考:

屋齡 0~6 6~12 12~18 18~24 24~30 30~36 >36
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

資料來源:財團法人金融聯合徵信中心

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高

如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數:

區域 貸款成數
台北市 7~8成
新北市 5.5~8成
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7成
雲林縣 6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣 6成
南投縣、嘉義縣 5.5~6成

資料來源:國泰世華銀行

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

※延伸閱讀:影響房貸額度與成數的5大地雷房型!

 

(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?

會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。

假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100%  = 69%(收支負債比)

如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

(6) 工作性質會影響貸款成數嗎?

會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分會影響貸款成數嗎?

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄。

信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的貸款條件。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

信用卡或貸款遲繳
動用信用卡循環利息
使用信用卡預借現金
聯徵被查詢次數超過3次
無授信往來紀錄(信用空白)
申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

※延伸閱讀:影響信用評分的幾件事

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以

※延伸閱讀:如何查詢個人信用報告

 

5. 房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦?

(1) 如果貸款成數不足,可以解約嗎?

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

(2) 自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加額度方法有:

房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
個人信用貸款
汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

題外話:先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?
有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:中租、裕融、和潤。

 

6. 提高貸款成數的方法?

提高購屋貸款成數的方法

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提高財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人 

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品 

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行 

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因,以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事,建議購屋前就要先做好財務規劃,自備款多準備點,畢竟房貸一揹就是二、三十年,如果沒有妥善理財,很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

 

文章出處:房屋貸款成數不夠怎麼辦?7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

 

2021銀行二胎房貸利率、額度及申請條件完整攻略

2021銀行二胎房貸利率、額度及申請條件完整攻略

銀行除了一般房屋貸款,也有提供二胎房貸/次順位房貸方案,本文整理了各銀行的二胎房貸方案內容,幫助您快速了解二胎房貸的額度、利率以及申請條件,想辦二胎房貸看這篇就對了!

1. 什麼是二胎房貸

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是將你名下已經申請過房屋貸款的房子,拿去另一間銀行或是民間借貸機構,設定第二順位抵押權,取得增貸資金。

2. 哪些銀行有提供二胎房貸?

目前有提供二胎房貸的銀行並不多,以下提供您各銀行的貸款額度、利率及申請條件:

銀行

貸款額度 貸款利率 貸款期限 申請條件

國泰世華

20~150萬 2.5%~15% 最長10年 20~64歲、信用正常

玉山銀行

50萬起 2.5%~9.88% 最長15年 年滿20歲、信用正常

台新銀行

最高300萬 3.25%~16% 未提供 20~60歲、房屋所有權人

兆豐銀行

最高300萬 2.50%起 最長10年

25~60歲、具還款能力之本行既有房貸戶

王道銀行 最高350萬 4.50%~16% 最長15年

25~60歲、他行房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常

永豐銀行 未提供 4.77%起 未提供

20~65歲、信用正常

遠東商銀 25萬起 3%~10% 最長7年

20~65歲、房屋持有1年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶

凱基銀行

未提供 2.92%起 最長10年

20~60歲、信用良好、具穩定性償債能力、持有2年以上且房貸滿1年以上、擔保品近1年無非金融機構二順位設定或信託紀錄

日盛銀行 最高300萬 3.33%起 最長10年

20~65歲(加計貸款期間)

3. 銀行二胎房貸的貸款額度高嗎?

每間銀行的貸款額度都不一樣,上限大約在150萬~350萬之間,但其實這不代表你真的可以借到這麼多錢,因為二胎房貸的貸款額度是根據房屋的殘值來決定的。

而且,銀行的可貸額度計算方式是:房屋現值 扣除 一胎房貸的設定金額

※新鑫好事貸的可貸額度計算方式是:房屋現值 扣除 一胎房貸的剩餘本金

也就是說,不管你的原房貸本金還再多,銀行還是只看原貸的設定金額(一般房貸的設定金額是核貸金額的1.2倍),如果設定金額本來就很高,能貸個幾十萬就算不錯了。

4. 銀行二胎的申請流程?

  • 申請:備妥身分證正反面影本、工作證明(識別證或在職證明或其他可證明文件)、所得證明(薪轉存摺或扣繳憑單或薪資證明或其他可證明文件)、房貸相關文件(近一年繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)。
  • 估價:銀行進行房屋估價(屋齡、地段都會有影響)。
  • 審核:銀行會根據屋況及申請人條件,核定貸款額度、利率及貸款期限。
  • 對保:銀行核准後,若申請人無異議即可簽約對保。
  • 設定:至地政機關設定二順位抵押權。
  • 撥款:完成設定後,即撥款至申請人指定帳戶。

※從申請到撥款,銀行最快要7個工作天,新鑫好事貸最快3個工作天即可完成撥款。

5. 銀行的二胎房貸好辦嗎?

由於二胎房貸的風險較高,銀行大多不太願意承作,審核也就比較嚴格,以下為常見的銀行婉拒原因:

  • 信用卡額度使用率較高
  • 使用信用卡循環利息
  • 曾用信用卡預借現金
  • 信用卡費或其他貸款遲繳
  • 負債比過高(總負債占總資產50%↑)
  • 信用資料不足(從未辦過信用卡或貸款的信用小白)
  • 聯徵被查詢次數多(短時間內向多家銀行申請貸款)
  • 無薪轉證明或正式的工作收入證明(收入領現族、自營商被排除)
  • 屋齡較高或地點偏遠

6. 銀行二胎房貸可以找代辦嗎?

民國94年,金管會就已經明令各家銀行,不得受理代辦公司轉來的貸款案件,102年,更發文要求銀行管理階層,若發現行員與代辦掛勾時,應立即解職。

因此,如果遇到有代辦告訴你,他們有銀行內線可以幫你提高過件率、或者幫你爭取到更高的額度、更低的利率,千萬別相信!不僅得付出高額的代辦費用,一旦和對方簽約,事後想解約還可能吃上官司。

7. 申請二胎房貸的管道?

除了銀行有提供二胎房貸,融資公司、當鋪、代書代辦也都有提供二胎房貸,其中股票上市公司裕融新鑫所提供的二胎房貸,不僅利率跟銀行最相近,也是銀行以外最安全可靠的借貸管道。

 二胎房貸管道

裕融新鑫 銀行 當鋪 代書

額度

最高300萬 最高150~300萬 不一定 不一定

利率

7%~10% 2.5%~16% 12%~36% 7.2%~36%
貸款期限 最長10年
+2年寬限期
最長7~15年 不一定

不一定

貸款成數 鑑價110% 鑑價90% 不一定

不一定

過件率 非常高

非常高

新鑫好事貸是裕融新鑫的直屬經銷商,團隊成員都有非常豐富的銀行資歷,可以幫你做最專業的分析、有效解決資金問題。

 

實價登錄2.0、房地合一2.0上路,政府打炒房懶人包

實價登錄2.0、房地合一2.0上路,政府打炒房懶人包

7月1日同步登場的實價登錄2.0和房地合一2.0,還沒上路就引發熱烈討論,讓房地產業者頭痛的兩大房市新制,究竟改了什麼?對建商、投資客造成哪些影響?對一般民眾又會有什麼影響?

實價登錄2.0新制內容

實價登錄2.0六大變革文宣

1. 地號、門牌完整揭露

原本只能查30個門牌的區段,新制改揭露完整詳細的地號及門牌資訊,並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊。

2. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則

地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明,對於疑有不實申報登錄價格的案件,亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外,對於未依限申報、申報價格或面積不實,可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰,且經2次處罰仍未改正者,更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。

3. 預售屋銷售前備查、成交後即時申報

預售屋銷售前,應將建案資訊及買賣定型化契約報請地方政府備查,若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,可直接按戶(棟)處6萬至30萬元罰鍰。

預售屋成交後,應在簽買賣契約日起30日內,申報成交價格等資訊。

4. 紅單交易納管

銷售預售屋在收受定金時,應以書面契據(如預約單)並同時確立標的物及價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買受人事項,以保障消費者權益;而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定,將按戶(棟)處15萬至100萬元罰鍰。

5. 強制代銷契約備查

代銷業者應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起的30日內,向代銷業所在的直轄市、縣(市)政府地政局(處),以工商憑證線上申請或紙本送件方式報請備查,違者將處3至15萬元罰緩。

房地合一2.0新制內容

房地合一新制懶人包

1. 個人短期套利課重稅

延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,持有2年以內稅率45%;持有超過2年、未逾5年,稅率35%。

2. 營利事業按持有期間適用差別稅率

營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅,持有2年以內稅率45%;持有超過2年、未逾5年,稅率35%;持有超過5年,稅率20%。

3. 擴大房地合一課稅範圍

交易預售屋及其坐落基地、交易持股或出資額過半數營利事業的股份,且該營利事業股權或出資額價值50%以上是由我國境內房地構成,即視為房地交易,防杜藉由不同型態炒作房地產規避稅負。

4. 增設土地漲價總數額減除上限

防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅,房地合一新制將「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。

5. 五種交易不受影響

非自願因素交易(如調職、房地遭強制執行等)、以自有土地與營利事業合建分回房地第一次移轉、以自有房地參與都更或危老重建取得房地第一次移轉、營利事業興建房屋完成後第一次移轉者,維持20%稅率課稅;自有房地設籍並居住滿6年者,維持10%稅率課稅。

6. 適用時間點回溯

2016年1月1日以後取得之房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地,還有未上市櫃公司過半數價值為境內不動產的五成以上股權交易,均適用房地合一2.0稅制。

其中房地取得日、交易日認定是以「完成移轉登記日為準」;預售屋則是以買賣契約簽訂日為準;特定股權交易原則以「交割日」為準。

實價登錄2.0及房地合一2.0對房市的影響

1. 房屋供給量減少

實價登錄2.0上路後,預售屋銷售前需經過主管機關備查,若審核卡關,恐影響建案推出速度,估計將減少兩成。

再加上房地合一2.0上路後,不缺資金的賣家,可能會為了避免被課重稅,而選擇暫時不出售房屋

2. 房價下跌

由於原物料上漲、缺工嚴重的問題遲遲無法解決,預售新案不僅沒有降價空間,反而還會持穩或微幅上揚。再加上低利率的影響,房市熱度恐怕只會繼續往上升。

即使房地合一2.0上路,賣家也不至於賠售房屋(房地合一稅是有賺才要繳),頂多就是少賺一點而已。因此可能只是多了議價的空間,但不會有降價出清的情況發生。

3. 終結預售屋炒作

由於過去的預售屋買賣不透明,往往都是建商、代銷說了算,導致消費者可能買到不合適或者較貴的房子。

實價登錄2.0上路後,建案銷況與價格必須攤在陽光下,消費者可以更即時、更準確的掌握資訊,促銷話術將不再管用。

 

2021房市景氣好嗎?110年度6大房市指標一次看懂

現在的房地產景氣如何?適合買房嗎?我們整理了6個常見的房市指標,除了提供最新公布的數據,也告訴你這些數字的背後,代表著什麼意義。

 

1.住宅價格指數

透過觀察「標準住宅」在不同時間點的價格變動情形,來判斷近期房價的走勢。

而「標準住宅」就是從基準期間(簡稱基期)的交易案件中,根據面積、屋齡、建物型態等住宅特徵的平均值,所訂出來的一個具代表性的典型住宅。

目前內政部將住宅價格指數的基期,設定為105年全年期(105年=100)。

根據最新統計,110年第1季全國住宅價格季指數為110.61,較上季上漲2.25%,連續3季上升幅度超過1%。六都的部分則是台中市、台南市、高雄市的漲勢最為明顯。

 

110年Q1住宅價格指數

住宅價格指數 季變動(%) 年變動(%)
全國 110.61 2.25 5.66
新北市 108.03 1.80 4.18
台北市 105.55 1.83 4.90
桃園市 111.42 1.82 6.02
台中市 115.13 3.35 8.23
台南市 119.73 3.30 9.90
高雄市 110.60 2.81 5.48

 

全國住宅價格季指數趨勢圖

110Q1全國住宅價格季指數趨勢圖
資料來源:內政部

 

2.房價所得比

房價所得比是將平均房價除以家戶平均每年可支配的所得,用來表示民眾需要花多久的時間才買得起一間房子。房價所得比愈高,表示買房的難度愈大,因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

根據最新統計,110年第1季全國房價所得比為9.13,較上季下降0.07,較去年同季上升0.51。六都的部分則是新北市、台中市、台南市較上季微幅上升。

 

110年Q1房價所得比

房價所得比(倍) 季變動 年變動
全國 9.13 – 0.07 + 0.51
新北市 12.25 + 0.16 + 0.54
台北市 15.54 – 0.24 + 1.6
桃園市 7.49 – 0.16 + 0.02
台中市 10.16 + 0.14 + 0.15
台南市 7.78 + 0.04 + 0.5
高雄市 7.60 – 0.18 + 0.32

房價所得比
資料來源:內政部

根據世界銀行的統計,發達國家正常的房價所得比一般在1.8 ~ 5.5之間,發展中國家則在3 ~ 6之間。

 

3.房貸負擔率

房貸負擔率是將平均房價,以貸款成數7成、20年期本利均等攤還方式,計算每月應償還本利,再除以家戶平均每月可支配的所得,用來表示房貸佔家庭支出的比例。

房貸負擔率30%以下表示可合理負擔;30%~40%表示房價負擔能力略低;40%~50%表示房價負擔能力偏低;50%以上表示房價負擔能力過低。

根據最新統計,110年第1季全國房貸負擔率為36.54%,較上一季下降0.28%,房價負擔能力略低。六都的部分,新北市、台中市分別較上季上升0.65%及0.55%,房價負擔能力偏低;台北市雖較上季下跌0.95%,房價負擔能力仍過低。

 

110年Q1房價負擔能力指標

房貸負擔率(%) 季變動(%) 年變動(%)
全國 36.54 – 0.27 + 1.24
新北市 49.01 + 0.65 + 1.07
台北市 62.17 – 0.95 + 5.11
桃園市 29.95 – 0.64 – 0.66
台中市 40.63 + 0.55 – 0.36
台南市 31.12 + 0.18 + 1.31
高雄市 30.40 – 0.72 + 0.57

房貸負擔率
資料來源:內政部

 

4.建物買賣移轉棟數

建物買賣移轉件數全名是「建物所有權買賣移轉棟數」,指的是完成登記過戶的建築物數量,通常用來判斷房市成交量的多寡。

根據內政部最新統計,110年4月份全國的買賣移轉棟數為2萬9,485棟,月減0.9%,年增27.8%。

110年4月建物移轉登記棟數

買賣移轉棟數 月變動(%) 年變動(%) 110年累計棟數
全國 29,485 – 0.9 + 27.8 110,316

建物買賣棟數
資料來源:內政部

根據直轄市地政局最新統計,110年5月份六都合計的買賣移轉棟數2萬4,754棟,月增9.9%,年增43.8%,為近8年同期新高。

 

110年5月六都建物移轉登記棟數

買賣移轉棟數 月變動(%) 年變動(%)
全國 24,754 + 9.9 + 43.8
新北市 6,549 + 3.5 + 56.7
台北市 2,999 + 10.6 + 41.6
桃園市 3,896 + 3.7 + 22.4
台中市 4,303 + 11.4 + 42.4
台南市 2,517 + 17.5 + 50.2
高雄市 4,490 + 20.7 + 48.0

資料來源:地政局

雖然買賣移轉棟數被視為房市買氣的重要指標之一,但由於該數據包含了中古屋、新成屋及預售屋的交易量,且房屋買賣從簽約到完成過戶,大約需花1個月的時間,產生時間差,恐無法反映真實的房市現況。

 

5.房屋貸款餘額與建築貸款餘額

由中央銀行公布的全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計,被視為是判斷房市景氣的指標之一,前者可顯示民眾的購屋需求、後者則可看出建商的推案趨勢。

根據最新統計,110年5月份房貸餘額高達8兆3,246億元,創下歷史新高,建築貸款餘額則為2兆5,820億元,同樣刷新歷史紀錄,但年增率趨緩。

 

110年5月消費者貸款及建築貸款餘額

貸款餘額(兆) 月變動(%) 年變動(%)
購置住宅貸款餘額 8.324 + 0.94 + 9.99
建築貸款餘額 2.582 + 0.89 + 16.9

資料來源:中央銀行

消費者購置住宅貸款餘額&建商貸款餘
圖片來源:財經M平方

 

6.五大銀行新承做房貸金額

由中央銀行公布的五大行庫(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)每月的新承作房屋貸款金額,由於這五間銀行的新放款占比最多,因此具有一定的指標意義。

根據最新統計,110年5月份五大銀行新承做房貸為新台幣659.59億元,為今年以來最高。

 

110年5月五大銀行新承做購屋貸款金額統計表

金額(億) 月變動(%) 年變動(%)
110年5月 659.59 + 17.4 + 49
110年4月 561.95 – 1.20 + 13.9

資料來源:中央銀行

 

文章出處:房市景氣好嗎?6大房市指標一次看懂

 

實價登錄2.0新制上路懶人包

實價登錄2.0新制於7/1正式上路,相較於舊制,這次更新的內容主要有五項,除了完整揭露門牌外,主要針對預售屋提出管理辦法,希望能減少炒作房地產的機會,欲購屋者建議先查閱相關資訊。

 

實價登錄2.0內容

1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化,門牌號碼以30號為單位揭露,如中正路1~30號,新制將溯及既往,從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋,都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內,申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。為查核申報登錄資訊的正確性,新制並配合增訂縣市政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或說明的規定,而疑有不實申報登錄價格的案件,亦可由內政部向相關機關或金融機構查閱有關文件。

此外,對於未依限申報、申報價格或面積不實情形,並可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

4、紅單交易納管。銷售預售屋者或代銷業者收受定金時,應訂定書面契據並確立標的物及價金等事項,且不得約定有保留出售、保留簽約的權利,或其他不利於買受人之事項,以保障消費者權益;而買受人也不得將該書面契據轉售予第三人。違反規定者,將按戶(棟)處15至100萬元罰鍰,防杜投機炒作。

5、預售屋買賣定型化契約管理。銷售預售屋者在銷售前應將買賣定型化契約報請地方政府備查;其使用之契約如違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,並可直接按戶(棟)處6至30萬元罰鍰。

 

實價登錄2.0影響

  • 房地產價格更透明:以往只能看到部分資料,還可能是美化過的,現在直接揭露到門牌,可以讓民眾對特定地區的行情更有概念。
  • 避免第三人操弄:新制規定須於登記當日一併辦理實價登錄,免去事後第三人協助登記錯誤,或刻意操弄的空間,申報書也簡化到只須登記三樣,含交易總價、車位個數、車位總價,能輕易上手。
  • 買預售屋心裡有底:以往預售屋要等到交屋完才登錄,現在只要下訂就須登錄,對於有意買來自住的民眾較有保障,看到的價格較趨真實。

房市價格不斷攀升,除了實價登錄2.0外,政府也重修房地合一稅,同步於7/1上路,雙管齊下希望穩定房市價格,杜絕投機客的炒作行為,還給真正想買房的人一個安心交易的空間。

 

文章出處:實價登錄2-0正式上路,你準備好了嗎?

 

老屋貸款成數,利率,款額,條件,你想知道的問題一次解答

老房子整修後也能住得舒適,但想跟銀行貸款,成數就是比較低,在銀行不成文的規定下,老屋貸款最多只能貸7成,客戶就要準備更多的自備款,想買老屋來翻修入住,或你家房子屋齡大想貸款,好好貸教你怎樣更容易成功。老屋貸款成數,利率,款額,條件,你想知道的問題都在這篇,一次為你解答。

 

屋齡多久以上叫老屋?

一般所謂的老屋,是「危老建築」的統稱,因為以前的房子建材比較沒那麼好,老舊而有居住安全疑慮的房子數量很多,目前來說,屋齡超過30年以上的房子就可以稱之為老屋

 

全國近三成的房子都是老屋?

據內政部統計,截至2020年6月底,全國住宅屋齡中位數為29.84年,總戶數是881萬戶,超過40年的房子占比28.89%,等於全國有近3成的房子都是老屋,其中老屋戶數最多的台北市,超過30年以上的房子比例來到70.58%,甚至有40.39%是超過40年的,因此政府也鼓勵大家進行危老改建,翻修後房屋價值也會隨之提升。

 

老屋貸款成數為什麼比較低?

銀行放貸時會考量房屋的使用年限年限越短貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為25年,加強磚造房屋耐用年限為35年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年,台灣雖以RC結構居多,但少數早期興建的公寓是加強磚造結構,這些房子貸款成數就會比較低。

 

老屋貸款利率會比較高?

根據聯徵中心2018~2020年第一季的統計,越新的屋子貸款利率越低,2020年由於受疫情影響,房屋貸款利率更低到1.45%~1.63%不等,往年老屋利率皆會超過1.80%,對有購屋需求的民眾來說,也是逢低買進的時機。

 

老屋貸款年限比較短?

銀行放貸的基準是「房屋貸款年限+貸款人年紀小於60」,還有一條是「貸款年限+屋齡小於50」,兩項要同時符合,所以如果屋齡太老,貸款年限就會縮短,導致還款壓力大增。

 

銀行老屋貸款怎樣才會加分?

房屋的地點可以幫貸款加分,大都會區的老屋銀行還是很敢給,再加上穩定的工作及收入,良好的信用都是必備條件,有薪資轉帳、扣繳憑單、其他的不動產更是加分不少,所以如果工作是領現金就比較吃虧,但如果每個月有固定把錢存到銀行帳戶裡,也可以此證明,自己開公司當老闆就要附上更多文件,如401報表、營利事業登記證等等,證明有固定營收,財力足以負擔。

 

增加貸款額度的小技巧?

想提高老屋貸款額度,可以透過這幾個小技巧:

  1. 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
  2. 銀行查不到的資料,不用自己說
  3. 加財力穩定的保證人
  4. 有其他房子做擔保
  5. 找審核標準較寬鬆的銀行

 

老屋貸款可以找誰辦?

  1. 找銀行-銀行考量脫手性,如果不是精華區的房子,貸款不易外額度也不會太高,而且銀行估價要勘屋,可以透過裝潢翻修證實房屋安全性
  2. 找融資公司-目前市面上只有裕融新鑫獨家承作二胎房貸的業務,在不改變原本銀行房貸的情形下,利用二胎房貸多取得資金
  3. 找其他民間貸款-最好別這樣做,民間貸款利率很高,且多數只繳息不還本,月付金會壓垮你。

 

補充說明:那些會影響貸款金額的原因

<1>房子沒有保存登記
政府的法規沒有規定所有房子必須做保存登記,都由民眾自己決定,但沒有保存登記的房子就無法設定抵押權,也就是說不能貸款。

<2>有民間私人借貸
民間貸款種類非常多,當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等,照我國法律規定,只要非金融機構都算是民間貸款,如果曾向民間做過私人借貸,無論是公司或個人,自己的親朋好友都一樣,有私人借貸的房子,就無法再跟銀行貸款。

<3>負債比例太高
銀行非常在意客人的還款能力,如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款,月付金超過客戶可以負擔的能力(約40%),就算想拿房子貸款也不會過。

<4>房屋位置偏僻
越靠市中心的房子越值錢,越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法,找銀行貸款有地域性限制,比如房子在莿桐,就要找莿桐當地的金融機構申請,但有在這邊設立分行的銀行本來就很少,萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行,貸款就不會過,這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。

<5>社會觀感不佳
目前是警示帳戶,曾有跳票、呆帳等紀錄,或曾有前科、更生,對銀行來說都是高風險族群,放款意願非常低。

<6>原保地/山坡地
為了保障原住民生計,政府劃分特定區域為原住民保留地,讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活,而台灣山多,為了作好水土保持,部分山坡地也被列入保護區,不能蓋房子也不能開發,這些地方都是不能貸款的。

<7>農舍/鐵皮屋/磚造/三合院
鄉下很多老房子是磚造,磚造的房子不耐震,比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代,而鐵皮屋搭建的房子,蓋在田中央的農舍,不管多豪華、多大間,也很難跟銀行貸款,只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理,貸款額度也不高。

 

文章出處:老屋貸款要怎麼辦理?關於老屋貸款你有的8個疑問