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〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到?買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是「什麼是法拍屋?」以及「買法拍屋要注意哪一些事項

1. 法拍屋是什麼?

我們以銀行貸款、欠款為例,假設你的貸款連續三個月沒有繳,比如說房屋貸款沒繳、欠繳信用卡費、或者信用貸款、汽車貸款之類的債務無力償還,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣債務人名下不動產(也可能是車子、股票、存款等財產),簡單講就是拍賣你的房子,再把拍賣所得拿來償還你的債務。

2. 法拍屋金拍屋、銀拍屋的比較

法拍屋的種類總共分成三種:

(1) 法拍屋

經由法院拍賣的房子,我們稱之為法拍屋。

(2) 銀拍屋

銀拍屋就是由銀行拍賣的房子。假設你的房子,經由法院拍賣多次都流標,或者是拍賣價格一直打折,銀行會擔心如果拍賣價格過低,拍賣所得的價金可能不夠償還債務人的欠款。因此,銀行會把法拍屋買回來,經過簡單的翻修之後,再自行拿出來拍賣。

(3) 金拍屋

金拍屋就是由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)所拍賣的房子。台灣金服公司是由國內34家銀行與票券公司出資成立的。而台灣金服公司完成法拍屋拍賣之後,後續會交由法院來處理。

法拍屋與金拍屋銀拍屋比較

那這三種有什麼差別?

  • 是否點交

如果是購買法拍屋或金拍屋,房屋所有權仍屬於債務人,因此可能會有不點交的狀況;如果是購買由銀行自行拍賣的銀拍屋,由於房屋所有權人已經變成銀行,所以就不會有不點交的問題。

  • 拍賣價格

如果是購買法拍屋跟金拍屋,拍賣價格可能會低於房價的2~3成;如果是購買銀拍屋,拍賣價格可能就沒有那麼多折扣,大概是市價的1~2成。

  • 得標尾款

如果是購買法拍屋跟金拍屋,那麼拍定之後的7天之內,得標人必須把尾款繳清,存到法院專戶;但如果是購買銀拍屋的話,你可以直接跟拍賣銀行申請貸款。

3. 買法拍屋的優點

買法拍屋的優點

  • 價格便宜
  • 產權有保障
  • 節省稅金

買法拍屋的優點,第一就是:法拍屋的價格,會比市價買賣的價格便宜。

第二就是:房屋所有權、產權的移轉,只要得標人於拍定的7天內將尾款繳清,兩個禮拜後,法院就會出具「權利移轉證明書」,同意將不動產產權移轉給得標人,所以產權是不會有問題的。

第三就是:不用繳印花稅、契稅也可能比較少。一般房屋買賣,買方需繳納印花稅(土地及建物核定契價0.1%)和契稅(房屋評定現值6%);但法拍屋買賣,買方不須繳納印花稅,另外契稅的部分,假設房屋評定現值是300萬元,但實際上你是以150萬元標得該法拍屋,那麼你可以以拍定價格(150萬)的6%,來繳納契稅。

4. 買法拍屋的缺點

買法拍屋的缺點

  • 無瑕疵擔保
  • 不保證點交

但是購買法拍屋也有一些缺點,第一就是:你沒辦法知道法拍屋的屋況。因為法拍屋是沒有辦法進去屋內查看,所以你沒辦法確認屋況好壞,萬一遇到漏水、裂縫等問題,法院是不負瑕疵擔保責任的,簡單講就是,如果房子有瑕疵,法院是不會負責的。

第二就是:如果是買到不點交的法拍屋,那法院就不負責點交,這是最大的問題

5. 法拍屋點交與不點交

購買法拍屋時,會遇到兩種情況:一種是可「點交」、一種「不點交」。法院會在拍賣公告上面註明清楚,如果標示「點交」,代表法院會協助得標人,將法拍屋清點交付,確保得標人的房屋使用權;如果標示「不點交」,代表法院只有保障您的房屋所有權,但不會協助清點交付。

那什麼樣的情況法院會負責點交?

  • 查封時為債務人自住
  • 查封時為空屋
  • 查無第三人佔用
  • 租賃權已被法院排除

法拍屋可點交的情形

那什麼樣的情況法院不負責點交?

法拍屋不點交的原因

  • 土地或建物所有權不完整:比方說,房子產權是3個人共同持有的(持分),如果其中一個人欠錢不還,債權人只能拍賣該名債務人持有的部分,也就是1/3的產權,遇到這種情形,法院就沒有辦法點交。
  • 遭第三人佔用:法拍屋遭第三人佔用的情況,有可能是房子還有租約,且租賃關係沒有被法院排除,也可能是債務人讓親友無償使用房子(也就是不用付租金、也沒有租約),如果是遇到這種情形,且房客也不肯搬走的話,那等於拍到也沒有用。

6. 買法拍屋的注意事項

買法拍屋的注意事項

當你看到喜歡的物件時,購買前要注意幾點:

(1) 拍次

這間房子是第幾拍,是第一拍、第二拍還是第三拍?法院總共分四次拍賣與一次應買,如果拍賣流標,下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成。

(2) 投標時間

什麼時候要投標?通常是在開標(法院公告上的拍賣時間)的前30分鐘進行投標。

(3) 土地標示

例如土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

(4) 建物標示

例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。還要注意一件事,法院拍賣公告裡標示的建物面積,是用「平方公尺」,而一般我們看房子、買房子用的單位是「坪」,比如法院拍賣的這個物件,面積是120平方公尺(也就是120米平方),乘上0.3025等於36.3坪。

法拍屋的面積單位

(5) 拍賣最底價

這間房子的拍賣底價是多少、要準備多少保證金?保證金一般是拍賣底價的20%。那法拍屋通常是怎麼定價格的?

房子被查封後,法院會請配合的房屋鑑價公司,進行房屋鑑價,徵詢完債權、債務雙方的意見後,就定出該法拍屋的「拍賣最低價額」,也就是第一次拍賣的價格。假設第一拍流標,第二次拍賣的價格,會依照第一拍的價格再打8折;如果第二拍又流標,第三次拍賣的價格,會依照第二拍的價格再打8折(等於第一拍底價的64折);如果第三拍還是流標,第四次拍賣(也是最後一次)的價格再打8折,如果仍然流標,法院就不會再拿出來拍賣。

7. 法拍屋的購買流程

法拍屋購買流程

再來講法拍屋的購買流程:

(1) 寫投標書

向法院領取投標單和保證金信封後,填寫上你要投標的物件,以及投標價格,也就是你準備用多少錢去標這間房子。

(2) 繳交保證金

保證金的話,開立銀行的本行支票即可,若得標會納入總拍賣價格中,若未得標則全數退回。

(3) 投標及開標

(4) 交付尾款

假設你得標了,第一件事就是要在拍定後的7天之內,把尾款補到法院的專戶。有些銀行會提供法拍屋尾款代墊,建議你在投標前,就先詢問銀行、並提供資料讓銀行進行審核評估,等到銀行通知同意尾款代墊後,再進行投標,以免得標後再申請會趕不上繳款期限。

(5) 辦理過戶

尾款繳清後約7~10天,法院就會核發權利移轉證書,你就可以拿去地政事務所,辦理所有權移轉。抵押權都塗銷掉之後,銀行就會將法拍屋尾款代墊,轉成房屋貸款。

今天的主題就討論到這邊,之後還會有更多關於貸款的影片,如果還有什麼問題想要提問,歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。「貴哥來開講,貸款有好事」我們下次見!

 

延伸閱讀:買法拍屋好嗎?法拍流程與投標前必看的4大重點

本文引用來自:〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到?買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是-「活化不動產的三種方法」。

1. 活化不動產的方法

活化不動產三個方法

房子已經有貸款了,還想要再取得資金的方法有哪幾種?

  •  房屋增貸

房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請,假設原貸款800萬元,繳到現在貸款剩500萬元,現在有資金需求,可以跟原銀行申請額外資金需求200萬,如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的,當然跟原貸款銀行申請是最好的。

  • 轉增貸

當原貸款銀行不肯再貸,或給的額度沒有辦法滿足需求,這時候可以選擇轉增貸,將整筆房貸轉到另一家銀行,將需要的資金,由另一家銀行貸款出來,這叫做:房貸轉增貸。

  • 二胎房貸

當原銀行不提供房貸增貸,選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒,以上這兩種情形都不行通的時候,還有"二胎房貸"可以選擇。

2. 如何申請增貸?

用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請,對原銀行的來說,因為是銀行的舊貸放案件,舊客戶回來申請增加貸款,所以叫做「舊案增貸」,有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶,這樣的方式屬於房貸。

假設增貸金額是50萬,其實以一個銀行業務來說,一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元,舊案增貸一件50萬元,業務要做幾件才能達成目標?因此,一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件,他們可能會選擇另一種方式叫做:房信貸。

※貸款小知識:房信貸即是以房屋作為抵押品的信用貸款。

如何申請房屋增貸-房信貸

但是銀行的業務會如何銷售這樣的高利率房貸呢?業務可能會跟你說:您的案件因為估價後沒額度、沒空間,所以要申請房貸增貸是無法承做的,但是有另一種產品,銀行是不用考慮估價額度,這個產品屬於信貸,但是利率相較一般市場上的信貸低很多,房信貸的還款年限分7年, 利率很低,可能是3%~5%左右,文件簽一簽就可以辦理,其實房信貸的收益,對銀行來說是很高的。

原貸款銀行估價師的估價金額,都是屬於保守的,很多銀行的舊客戶回去辦增貸,大部分業務都會回覆:估價後無可增貸空間,從這邊就不難發現,現在的銀行估價真的都很保守。

3. 如何申請房屋轉增貸?

如何申請房屋轉增貸

喜歡承做房貸轉增貸的銀行,大部分都是所謂的:三線跟四線銀行,他們的利率可能會高一些些,但也還能接受,不過真的要找對銀行。所謂一線銀行是:台銀跟土銀,二線銀行是:官股行庫,合庫、彰銀、一銀、華銀、台企銀等,這些都算是公務員或半個公務員,官股銀行業績壓力沒有那麼大,就看績效成果,這些行員多做跟少做,年終獎金都不會差多少,所以官股銀行的經辦行員,做事態度會比較沒有那麼積極。

再者就是大金控,比如說中信金、富邦金、國泰金等,這些銀行放款主力目標會是在土建融(建築貸款),跟新房子的分戶貸款上,至於中古屋的轉貸案件,就不是他們的放款主力。

大型金控銀行

※貸款小知識:【土建融】即為建築融資貸款,主要提供法人或個人購置建築基地的資金,和興建建築物的營建費用。

※貸款小知識:【分戶貸款】指建設公司的建案,由配合銀行承作整批的房屋貸款,成數通常會比較高。

如何申請房屋轉增貸-聯徵查詢

去銀行辦一次貸款之後,銀行會查一次聯徵,如果原銀行不給貸的時候,就要去找別家,新的銀行又會再查一次聯徵,如果查聯徵只有一次就沒問題,有兩次聯徵查詢就不太行,三次的話就差不多難了,當已經有三次聯徵查詢,要再找另外一家辦貸款,那個過件機率就真的不高了。

※貸款小知識:一般銀行對於「聯徵次數過多」的定義是三個月內被銀行查詢次數超過三次。

4. 如何申請二胎房貸?

如何申請二胎房貸

二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做,但是條件都不一樣。我們先來說銀行的部分,銀行也有做二胎房貸,但因為是銀行,所以比較嚴格,一樣是要看工作證明、收入證明、負債比、聯徵信用評分之類的,銀行不會用很寬鬆的角度去做貸款。

如何申請二胎房貸 銀行

但是股票上市的融資公司做二胎房貸,對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類,都可以不介意、甚至不看,只看還款記錄是不是正常?以及房子的價值有多少?

如何申請二胎房貸 融資公司

因為是二胎,所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少?銀行願意再借多少額度做二胎房貸?銀行與融資公司不一樣的是 :銀行計算一胎的貸款餘額,會用抵押權設定金額認定。融資公司就不一樣,融資公司就是看目前實際餘額餘額認定。

如何申請二胎房貸 二胎房貸額度

來舉例來比較:

假設房子跟銀行貸款(一胎房貸)貸800萬元,抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍,所以抵押權設定是設定960萬元,繳了10年後房貸餘額剩下500萬元。

銀行二胎:最高貸款成數是9 成,假設現在房子增值到1,100萬元,9成是990萬元,990萬元減掉抵押權設定金額960萬元,所以在銀行的二胎房貸的可貸額度是30萬元。

融資公司:現在房子價值是1,100萬元,但是房貸餘額是500萬元,融資公司就認定餘額是500萬元,融資公司最大的貸款額度是300萬元,在融資公司借300萬是沒有問題的。裕融新鑫的二胎房貸,審核是最寬鬆、額度是最大、成數是最高,甚至可能到房價的110%。

如何申請二胎房貸 融資

今天的主題就討論到這,之後還會有更多關於貸款的影片,請鎖定我們的頻道,如果還有什麼問題想要問貴哥,也歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱並開啟小鈴鐺。

 

本文引用來自:〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

〔影片〕【個人信貸取得低利率的方法?銀行貸款潛規則報你知!】貴哥來開講#7

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是「辦信用貸款要注意哪一些地方

1.什麼是信用貸款?

什麼是信用貸款

信用貸款顧名思義就是用個人的信用去申請貸款,就是沒有提供擔保品的一種貸款,信用貸款特色第一、不用擔保品,第二、條件單純。申請信用貸款時,銀行通常不會看房子在哪裡?或看車子是幾年份的?信用貸款就是單純評估個人的條件。

2. 信貸的廣告利率的陷阱

廣告利率的陷阱

其實辦信貸有一些要注意的地方,第一個我們先講利率,銀行通常會做所謂的廣告利率,比如說前三個月信貸款利率是1.68%,或許會覺得利率1.68%比房貸利率還低,但是要注意這只是前三個月而已,後面的利率是多少才是需要留意的,千萬不要被一時低率的廣告而沖昏頭。

大部分的銀行可能會宣傳說:「前三個月固定1.68%」,這時候需要留意第4個月開始是如何計算收費?要認真看出沒標示清楚的利率說明,例如:6.88% 、8.88%、 12.88%之類的,所以要注意後面信貸利率多少,因為那個才是重點。

實際利率

在銀行貸款的規則下方,都會寫上這一句:總費用年百分率是多少?貸款金額、貸款期間、貸款利率,還要將辦貸款所需支付的費用加總,去計算出來的百分率(APR),這個就是一個實際利率。

※貸款小知識:總費用年百分率(APR)是將貸款期間的所有成本(多階段利率、開辦費、帳管費等)加總後,計算出來的年「實質利率」。

剛剛講的是分段式利率,也可以稱為階梯式利率,實際上我們經手辦的比較多的叫做一段式利率,銀行對於條件不一樣的客戶,所給的利率也不一樣,有的人辦到7%~8%,有的人是2%~3%,但是其實可以透過聯徵中心統計出來的大數據去看,2020年的信用貸款辦的平均利率是落在5.26%。

※貸款小知識:根據財團法人金融聯合徵信中心統計:2020年新增個人信用貸款之平均利率為5.26%;2021年第一季新增個人信用貸款之平均利率為5.39%。

3. 影響信貸利率的因素

  • 工作性質
  • 個人年度所得
  • 工作年資
  • 個人信用評分
  • 申請人年齡

影響信用貸款利率的因素非常多,簡單可以從銀行的貸款申請書來看,上面的每一個欄位,全部都會影響你的貸款條件,比如說:第一、工作的公司,是否為軍公教身分、或是上市櫃員工或者是一般公司員工,有勞保薪轉的,或者是領現族,第二、年所得,比如是上市櫃公司的一般作業員,年所得可能是60萬;上市櫃公司的主管,年所得150萬,這兩者貸款條件完全不一樣。

個人信用報告

然後再來就是工作年資,基本上,銀行在信貸上要求至少都要6個月以上,再來就是信用狀況,其實光信用聯徵這個項目,就能影響信貸的條件、額度,要看信貸利率好壞最大的關鍵就是在這裡。還有信用卡額度,這個因素也很重要,因為信用卡額度高,表示信用培養是久的。

申請人年齡

還有一個年齡,申請信用貸款的年紀是20~60歲,其實去頭去尾中間這一段,才是銀行最喜歡的。如果是25歲以下,跟55歲到60歲這兩段之間,是銀行比較不愛的貸款群族,因為這區間年齡層貸款屬於高風險。

再來我們來談取得低利率的方法,就是經由平常有在往來的銀行,銀行會針對老客戶提供稍微優惠的利率,這樣的信貸利率大概都會比去找不認識的銀行,還會再便宜個1%左右。

4. 信貸額度的限制 

貸款額度的限制 

銀行的廣告額度信貸最高額度300萬,有的甚至可以貸到350萬,但這個額度是每個人都可以借得到嗎?不一定,因為銀行做信用貸款有一個限制是:最高額度是DBR22倍,就是無擔保貸款不得超過月薪的22倍,如果還有信用卡循環沒有還掉的,或是刷卡消費分期的餘額,這個都會計算在22倍裡面,不過現在銀行在做還蠻聰明的,銀行不會直接給22倍,大概都20倍,有些較保守的銀行可能就是16倍。假設你薪水5萬,20倍它就是給你100萬,銀行給你100萬之後,另外一家銀行會再借你10萬嗎?通常機率就不大了。

※貸款小知識:「DBR 22倍」是指債務人在全體金融機構的無擔保債務(包括信用卡、現金卡及信用貸款),全部歸戶計算後的總餘額,除以債務人平均月收入,不得超過22倍。

5. 銀行的信用評分系統

銀行的評分系統

其實跟銀行辦信貸,除了聯徵中心給的信用評分之外,其實銀行內部還有自己一套所謂的自評系統,大概還有包括幾個關鍵,比如說:學歷、居住狀況……等,其中居住狀況佔很重要因素,我們曾經遇過:上市公司中階主管,信用評分有700多分,年收入也不錯,正常來說,這種案件都會順利過件,沒想到銀行評分結果為「婉拒」,我就覺得很奇怪,經過我們研究後才發現,原來是因為他的居住狀況為「租賃」,就因為這個因素,導致評分沒有過,當我們知道原因後,覺得還蠻妙的。

6. 民間借貸選擇

民間借貸選擇

剛剛所講的全部都是銀行的信用貸款,假設銀行借不到,就能尋找所謂的民間貸款,民間借款就是非銀行的民間信貸,比較常見就是:身份證就可以借5萬這一種,這一種押身份證的貸款都要相當小心,因為都算是高利貸借款。

另一種貸款叫做P2P,P2P是一個借貸的媒合平台,不過還是不推薦,因為大陸前先P2P已經倒了一堆。當你有小額資金需求,其實有一個不錯的選擇就是融資公司,中租、裕融、和潤這三家股票上市,規模都不亞於銀行,作法也都是按照規則來,比較常見就是用機車貸25萬,這也是不錯的選項。

那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,如果還有什麼想要問貴哥,也記得留言讓我們知道,然後最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺,貴哥來開講貸款有好事,我們下集再見。

 

本文引用來自:〔影片〕【個人信貸取得低利率的方法?銀行貸款潛規則報你知!】貴哥來開講#7

〔影片〕【如何提升信用評分?成功申辦信用卡、貸款的秘訣在這!】貴哥來開講#6

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享「如何改善信用評分呢?

1. 什麼是拉聯徵

什麼叫拉聯徵?一般常說的聯徵,就是聯徵中心提供的信用報告,其實它的標準名稱:叫做個人聯徵信用報告。這個資料是由每家銀行提供,所有銀行必須把每個客戶跟銀行往來的所有資料,報送到聯徵中心去,彙整成一份所謂的聯徵報告,如果如果要跟銀行往來,銀行就會向聯徵中心查詢這一份報告,所有每個人跟銀行往來好的、壞的,所有的記錄全部都會被查的到。

2. 認識信用報告

認識信用報告

  • 借款資訊
  • 信用卡資訊(K33)
  • 票信資訊
  • 查詢紀錄
  • 通報紀錄資訊(B05)

信用報告它大概分成幾大區塊,第一個叫作:主債務,就是你跟所有金融機構的貸款紀錄,簡單講就是你的貸款明細,主債務還包含了每一筆貸款的還款紀錄,再者就是:共同債務、保證債務或者稱為:從債務區塊,這邊紀錄的就是你可能跟另外一個人,共同去申請一筆貸款,這個稱為:共同債務,或者是你幫人家做保,這個叫從債務或保證債務,另外就是信用卡的所有資訊,這個資訊紀錄相當詳細的資料,包括你當初跟銀行申請信用卡的時候,申請書上面所填載的所有個人資料:工作資料、 居住、 年收入……等,每一張信用卡都會有一份記錄,這叫K33信用卡資訊,另外一個是你的信用卡的額度,還款記錄、繳款記錄…等等。

還有一個比較特別的是,授信餘額變動資訊, 叫做B05,這一個項目就是紀錄了:客戶最近5年跟金融機構往來的所有記錄、授信餘額變化,比如說: 它分成短、中、長期,有擔保和無擔保,有沒有逾期金額、呆帳金額,即便你4年前曾經有逾期的金額,但是現在都已經正常了,信用評分也正常了,但是從這裡還是看到記錄,所以這個資訊是銀行在審核貸款時,很重要的參考依據,非常非常關鍵。

3. 認識信用評分

認識信用評分

  • 繳款行為(延遲還款的發生頻率)
  • 負債總額(信用卡額度使用率、授信餘額)
  • 負債型態(貸款有無擔保品、有無使用循環信用)
  • 信用長度類(信用卡的持有時間)
  • 新信用申請(金融機構的查詢次數)

個人信用評分怎麼來?主要的關鍵就是第一、貸款的還款記錄,第二個是負債金額多寡,第三就是你的負債的型態。房貸、車貸、信貸等等,系統會依據你跟銀行往來的歷史信用長度,就是跟銀行往來的時間長短,這個也是一個很重要的評分依據,再來就是最近跟銀行申請:授信業務往來的紀錄次數,聯徵系統會由上述項目,去給一個綜合評分,就是所謂的信用評分。信用分數從200~800分,想要跟銀行貸款往來的分數,基本上是要600分以上,如果信用分數低於600分,銀行就會跟你說拜拜了,還有一種分數:此次200分為固定評分,這個200分的意思就是:現在是信用不良狀態。

信用分數

  • 200 ~ 800分為實際評分,分數愈高信用愈好。
  • 200分為固定評分,代表有信用不良紀錄,為聯徵中心所指定的較低分數。
  • 此次暫時無法評分代表信用資料不足或信用資料有爭議。

另外,還有一種狀況叫做:信用空白,俗稱:小白,信用空白是沒有聯徵分數的,所以信用評分會是在你跟銀行往來前,一個最重要跟一個最基本的門檻,如果信用評分沒有達到標準,銀行就不再跟你談了。

4. 信用評分低的原因

以下為常見信用評分低的原因:

信用評分低的原因

  • 近一年曾經有較高的信用卡額度使用率,就是比如說你的信用卡額度是10萬,那你每一次你可能都是刷到8萬、9萬、 8萬、 9萬,這樣子它就會跳出,這一個扣分的項目來。
  • 近12期內授信金額未能有效降低,授信餘額就是你的貸款餘額,通常你跟銀行辦貸款之後,你每個月固定要本息攤還,授信餘額會慢慢減少,但是如果你又跟銀行辦了一筆貸款,或者是你是使用透支型、 循環型、 理財型的貸款的話,你沒有還本金那你就會得到這個扣分項目。
  • 信用資料不足:你可能跟銀行申請一張信用卡,但是你完全沒有使用,你也只有就學貸款,這樣你可能就會有信用資料不足的扣分項目。
  • 近12期內純信用往來金融機構家數較多:就是你可能就是近期你跟銀行辦信貸,超過三家你就會得到這個扣分項目。
  • 信用卡持卡時間較短:如果你的信用卡持卡低於三個月,你就會得到扣分項目。
  • 信用卡永久額度較低:例如說你跟銀行申請了三張信用卡,額度是2萬、 3萬、 2萬,但是用了好幾年,額度一直維持在2萬、3萬,你沒有讓你的額度調高,就會得到這個扣分項目

5. 如何改善信用評分

如何改善信用評分

信用評分較重的扣分項目:

  • 聯徵查詢次數多
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 貸款、信用卡遲繳

改善信用評分的方法,這邊提供幾個方法讓大家參考:我們先從信用分數不高的原因去著手,大部分遇到可能就是,聯徵多次被查詢、 動用信用卡循環利息、預借現金、貸款有遲繳、 信用卡有遲繳…等,這些都是扣分比較重的項目,那當然就是一一去排除,其實這一些扣分項目歸咎於缺錢,所以最好的方法就是:有一筆錢把它全部還掉,還掉之後大概就半年,信用評分就會慢慢調高,一年之後信用評分一定會回復到高分(620分以上),要跟銀行辦貸款或信用卡,就都不是問題了。

長期低利率還短期高利率

缺錢的話,怎麼去拿到一筆錢把這一些負債還掉?讓信用評分可以很快的回到正常?就是借一筆錢,該怎麼借?跟銀行借?現在狀況就是信用評分不好、負債比太高,怎麼會借得到?

其實現在有一個最好的選項就是跟股票上市的融資公司辦貸款,最常見的就是二胎房貸汽車貸款機車貸款,跟融資公司辦貸款是不會掛聯徵的,比如說假設我的信用卡循環20萬、我的信貸30萬,我用汽車去跟融資公司借50萬,把這些還掉那還掉之後,聯徵就沒負債了,一年之後信用評分變正常(620分以上),你的信貸借得到了,有可能你因為聯徵分數變高,你信貸利率就可以借到很低,甚至可以比較長的還款年限,用借長年期低利率的貸款,去還短年期比較高利率的貸款,這是最好的。

其實信用評分這一個項目是最難的,要養好它不容易,但是要毀掉它很快,5年的信用跟銀行的往來記錄,怎麼樣把這個分數讓它變高?簡單講就是『謹慎理財,信用無價』。

那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,如果還有什麼問題想要問貴哥,也歡迎留言讓我們知道。最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。

 

本文引用來自:〔影片〕【如何提升信用評分?成功申辦信用卡、貸款的秘訣在這!】貴哥來開講#6

〔影片〕【房貸入門必修課!貸款成數不夠全因「這件事」】貴哥來開講#5

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講 ,貸款有好事,上一集我們跟大家分享了買房的注意事項,接下來我們就來講「房貸要怎麼辦才划算?

1. 購屋貸款-固定型房貸vs.指數型房貸

房貸的類型

房貸的類型市場上比較常見就兩種:一種是固定利率、一種是浮動利率,也可以稱為:指數型房貸

  • 固定型房貸

就是有一段貸款時間的利率是固定的,固定的這段時間利率會較高一些,除了政府推的優惠房貸,有一年、兩年固定之外,目前市場上有承做固定利率的房貸,只有壽險公司。

  • 指數型房貸

但是99.9%的人,他們都會選指數型房貸,指數型房貸利率的組成是兩個數字加起來,第一個就是會調整的利率,我們稱為浮動利率或指標利率,我們用I來簡稱,這個利率會跟著央行調整,央行只要升息或降息,這個I就會跟著調整,再加上一個固定加碼的利率,這叫加碼利率,這個(加碼利率)是固定的,這個(浮動利率)是會浮動的,這兩個加起來等於你的房貸利率。簡單講,這個I是銀行的成本,大家的成本都一樣,這個固定加碼的加碼利率,就是銀行賺你的利差,你這個加碼利率愈低,你的房貸利率就越低。

房貸類型

2. 購屋貸款-本金攤還vs.本息攤還

貸款本金攤還的計算方式有兩種:一種是定額攤還本金, 叫本金攤,第二種叫本息攤, 本息平均攤,還我到底要怎麼選?我要選本息攤或本金攤?

  • 定額攤還本金(本金攤)
  • 本息平均攤(本息攤)

購物貸款攤還方式

我們現在試算貸款800萬元試算,利率是1.4%,分30年攤還的話,選擇本金攤跟本息攤,月付金的差異:

本金攤還vs本息攤還

如果你是選本息攤,一個月月付金是27,500元;如果你是選本金攤,它的月付金是31,500元,所以你選本金攤,剛開始繳的錢會比較多,每個月大概多4,000元,但是這個會遞減,繳到後來,有可能你的月付金只剩下大概27,000、26,000元。

再者本息攤相對就是,還款金額固定。如果你的收入是固定,那你的房貸支付是占你收入的30%以內,我會建議你選本金攤,因為它還本速度比較快,如果你的貸款支付,是超過你收入的30%,那我就會建議你選本息攤,每月的收支固定,較好規劃家庭總收支。

房貸支付占收入30%

3. 購屋貸款-房貸寬限期好嗎?

房貸寬限期

寬限期簡單講就是本金寬限,我本金不還,我只付利息,假設我們用你貸款是貸800萬元,利率是1.4%好了,如果你是20年本息攤還的話,你每個月的月付金大概38,000元左右,如果你是選擇寬限期,前兩年大概是繳9,100元,可是你到第三年開始,你的還本金額會跳到,大概42,000元,如果你的收入是夠的,你的貸款沒有占你收入的30%,你不要用寬限期,因為我們真的看太多了,很多人在第3、第4年之後繳不出來,就開始去使用信用卡循環,辦小額信貸,然後負債又越滾越多。

4. 購屋貸款-銀行審核的重點

現在銀行貸款很嚴格,所以你要貸款以前,你必須要確定幾件事情:

  • 負債比
  • 聯徵

銀行審核的重點

貸款案件審核,銀行第一個就是要計算你的負債比,負債比要如何計算呢? 就是用你每個月的收入,去繳貸款之後,這個負擔占了你收入的多少比例,這個比例就稱為:負債比例,銀行正常是抓70%,也就是說假設你的薪水是5萬元,你每個月只能夠有35,000元可以去繳貸款,如果貸款800萬20年,我們利率用2%計算,一個月是要繳4萬元,所以房貸月付金4萬元,你每月支出只能35,000元,不好意思,負債比過高;那如果30年房貸的話,月付金就在35,000元以下,就過關了。

負債比

還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告,信用評分是多少? 千萬不要使用信用卡循環,因為這是讓信用評分降低的最主要原因。其實我以前在銀行的經驗,我遇到很多都是爸爸、媽媽出頭款去買房子,結果小孩子貸款貸不過,負債比太高,後來爸爸媽媽也要進來做保,這樣貸款才會過。

信用卡循環

5. 購屋貸款-貸款成數不足怎麼辦?

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

  • 房子座落地點
  • 貸款人條件

銀行房貸貸款成數

一般銀行承做購屋貸款的成數,落在7.5成到8成,銀行房貸的貸款成數,會取決於房子座落在哪邊? 第二個就是:借款人的條件,依照上述兩部分的條件去評分審核。

銀行喜歡六都,再者把房子劃分的更細,分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B,C這三個區段,D區的物件就勉強,E區就不愛,如果房子坐落在E區,除非是借款人條件很好,如上市櫃公司員工、軍公教人員,不然銀行都會回覆:這個區域銀行不承做。

關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級:上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群,C則不愛。

貸款基準成數

(2) 貸款成數不如預期的原因

  • 買貴
  • 貸款人條件不足

為什麼貸款成數會不如預期,簡單講就是買貴了,第二個可能就是你條件不夠好,銀行不願意貸那麼多給你,就這兩個。

貸款額度

假設我是買1,200萬,結果銀行是估1,100萬,假設銀行貸款貸8成,它就是用它們估價的金額貸給你8成,1,100萬貸8成就880萬,你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧,就是你可以在簽約的時候,押一個但書:就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件,如果貸款的金額沒有達到多少,這個約就解約,你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意,你像建商的話,他是不會跟你簽這一條的,如果建商會跟你簽這一條就是,他房子賣很久,他希望賣掉,好,那我就跟你簽這一條,那他會協助你,幫你把貸款辦出來。

可貸9成房貸專案

如果你真的(頭款準備)不夠的話,就是只能夠用個人信貸去補,比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀,它們都有貸到9成的房貸專案,比如說你房子是買1,000萬,房貸貸給你800萬 8成,然後另外再貸給你100萬是信貸,所以你是貸到房價的9成,但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還,然後利率可能就是4.9%。

今天我們就討論到這邊,如果各位還有什麼想要瞭解、想要知道的問題,歡迎多留言跟我們說,然後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。

本文引用來自:〔影片〕【房貸入門必修課!貸款成數不夠全因「這件事」】貴哥來開講#

〔影片〕 【還款壓力大!我該如何跟銀行「債務協商」?】貴哥來開講#3

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講 ,貸款有好事,今天要跟大家分享的是「債務協商」。

1. 什麼是債務協商?

什麼是債務協商

所謂債務協商:就是你貸款已經繳不太出來,負債越滾越多,收入已經不太夠,貸款沒有辦法正常還款,可能會產生遲繳狀況,所以為了要維持信用,你可以去跟銀行"協商",跟銀行說:「我可不可以不要那樣子(照合約)還款?我用比較輕鬆的方式去還款?」,以上這樣的協議就稱為:債務協商。

  • 債務協商種類

債務協商大概有這幾種:個別協商、前置協商、債務協商。

債務協商種類

  • 個別協商

個別協商的話,就是你找單一家銀行談,個別跟單一家銀行談這叫個別協商。

個別協商

  • 前置協商

協商的話就是:找最大債權銀行談,比如說你的名下有:房貸、車貸、信貸、信用卡,那欠最多錢的那一家銀行,叫做最大債權銀行,你就是找他談,請他去跟其他的債權銀行統合協調,去做這個債務協商。

以上兩種:前置協商與個別協商,就是你自己主動找銀行談,這樣的好處就是:你可能會拿到比較好的條件,比如說利率可以談到零利率、還款年限最長可以拿到15年。

前置協商

  • 債務協商

如果說你的貸款已經繳不出來、出現遲繳狀況,那換銀行找你談的時候,這叫債務協商,那就有可能會談到比較不好的還款條件,例如:利率5%,還款年限5年之類的。

債務協商

2. 債務協商的流程

(1) 找最大債權銀行

第一就是先找你的最大債權銀行申請協商。

(2) 準備資料

然後接下來要準備資料,要準備的資料有哪一些?就是:

  • 近兩年的所得資料
  • 近三個月的薪轉記錄
  • 還有勞保投保記錄
  • 以及還款計畫書

債務整合準備資料

(3) 銀行審核

銀行收到這些資料之後,就會開始進行審核,它會依照個人的條件,跟還款的年限,去決定給你什麼樣的還款條件。假設審核出來的年限是1~5年的話,它的利率就是5%;那如果是5~8年,利率就是3~5%;如果是8~10年,利率就是3%,如果年限是10年到15年的話,則可以零利率。

債務協商銀行審核

(4) 按時還款

條件談好後,必須跟銀行簽訂債務協商契約,簽約完成後,就是必須要按時還款

3. 債務協商的缺點

債務協商缺點

債務協商的缺點就是:如果跟銀行提出債務協商申請,你只要申請,銀行就會通報聯徵中心,聯徵中心就會註記,這一個人有申請債務協商紀錄,不成立或者是不申請,註記的時間規定是1年。

債務協商完成後,就必須按時繳款,如果沒有按時繳款,就會變成:債務協商毀諾。債務協商毀諾會有很大很大的缺點:

第一:債權人會對你的薪資進行扣薪,每個月扣除你的薪資的1/3來償債。

第二:銀行會通報聯徵中心,那麼你的聯徵報告就會有"債務協商毀諾"的註記,這個毀諾註記是3年。

第三: 申請債務協商後,最大的缺點是:所有銀行都不會跟你往來了,例如:想要跟銀行申請信用卡,貸款等,因為有這個紀錄,銀行都是會婉拒申請的,甚至你以後貸款都還掉了,銀行還是不會跟你往來。

4. 債務協商找代辦

其實債務協商是不需要找代辦幫忙的,你自己跟銀行申請就好了,要如何申請呢? 其實很簡單,規定是:如果客戶貸款繳不出來,想要跟銀行債務協商,銀行他是必須幫你做這件事情的,你只要跟銀行說:貸款我繳不出來,我要申請債務協商就可以了,銀行受理之後,就會有專人會去做,幫你做債務的協商申請。

現在有很多代辦他們會說,他們是什麼法扶協會、基金會之類的,要幫你做債務協商申請,其實那些就是代辦公司,他們會跟你額外收費,我們比較常遇到的是,客戶去申請債務協商,透過他們申請,因為他們要收費,所以會先用你的信用卡刷卡,將他們的服務費刷掉,收費完成之後,再進行債務協商申請,甚至很多會幫你直接送到法院去申請更生或清算,那個其實是最嚴重的後果。

債務協商找代辦

5. 認識更生與清算

那什麼是更生?什麼是清算?

  • 更生

更生的話就是,你跟法院說:「我每一個月有辦法還多少錢,我有意願還款」,連續還款6年之後,剩下的債務都不用還,這叫做更生。

更生

  • 清算

清算的話是,我沒有辦法還錢,請法院把我的財產清算之後,分給我所有的債權人,不夠的部分,也都不用還,看起來好像不錯,但是缺點是什麼?你有生活上的很多不便,比如說你不能搭計程車,你不能上餐廳吃飯,還有121種工作你也不能,比如說,不可以從事金融相關行業的這些工作。

清算

總結就是,建議大家做好財務規劃,不要說因為收支沒有計算好,造成自己的負債變很多、還不出來,那其實在債務協商之前,你還有一個選項,就是整合負債

整合負債

那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,記得按下訂閱,開啟小鈴鐺。

 

本文引用來自:〔影片〕【還款壓力大!我該如何跟銀行「債務協商」?】貴哥來開講#3

〔影片〕【房貸繳不出來該怎麼辦?自救四妙招避免房子被法拍!】貴哥來開講#1

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開 貸款有好,今天要跟大家分享的是「房貸繳不出來該怎麼辦?

1. 使用房貸寬限期

所謂的房貸寬限期就是貸款本金寬限,房貸每個月繳款的金額,裡面含有本金跟利息,而本金寬限就是指只繳利息,不用償還本金。以目前的話,只要提出申請幾乎都是會通過的。

由於銀行的法規限制,銀行必須讓他的放款的"資產品質"是良好的,所以當你貸款出現遲繳,會影響到銀行整體的放款的資產品質,所以這幾年你只要跟銀行提出繳不出來,想要申請只繳息「房貸本金寬限」銀行大部分都會同意。

房貸本金寬限

其實以銀行的看法,寬限期其實是屬於另類的債務協商,如果你有申請本金寬限的話,若要再去找別家銀行辦貸款,難度就變得很高,因為別家銀行會認為你是屬於-債務協商的客戶,因為貸款繳不出來。

房貸寬限另類債務協商

2. 找銀行協商

找銀行協商方式

跟銀行辦了貸款之後,規定就是要每月準時繳款,但你可能因為收入變少、繳款負擔變重,希望跟銀行提出要降低月繳款負擔申請,讓每個月的還款金額可以降低,有以下幾種方式:

  • 延長還款期限
    延長還款年限,這是最好的,等於是將貸款重新再貸一次,還款年限拉長,則月繳款金額就會降低。
  • 更改還款週期
    就是更改還款周期,可以向銀行提出申請,但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做,是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。
  • 調降利率
    調降利率,前提是你現在的利率是高的。

讓你有降到但是沒有降到很低

一般銀行的房貸,如果銀行要賺錢,基本利率需要在1.8%以上,現在利率落在1.35% ,對銀行來說幾乎是沒得賺,因為銀行賺得非常少,所以銀行就會變得很嚴格,除非你的原房貸利率太高,不然其實降息也是不太有機會的。

在過去銀行經驗,向銀行申請調降利率,銀行會根據你的案件,去個案調整,若目前的利率是2.5%上下,想要向銀行申請調降利率, 銀行是有機會調降到2.1%、2.2%,讓你有降到利率,但是沒有辦法降到很低。

3. 活化不動產

第三種方式是當名下已經有房貸,還想要取得資金,可以使用這個房子來申請貸款,使用房子貸款的方法有哪些?

  • 房屋增貸

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請,若原銀行無法貸款給你,以下為常見原因:一般可能是還款記錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高,或者是說鑑價後沒有增貸空間。

房屋增貸不過原因

  • 房屋轉增貸

如果遇到無法增貸的情形,還有另外一個選擇,就是將整個房貸轉去別家銀行,稱為:轉增貸或增轉貸,這對另外一家新銀行來說,就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言,比較喜歡這種案件,因為轉增貸的額度大,估價也可能會比較寬鬆,或者是審核也比較寬鬆,不過缺點就是,可能要放棄第一次的房貸的利率,還有一個需要思考,就是當房貸轉貸之後,會產生一筆轉貸的費用,其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費

如果上列這些方法,仍然無法通過遭到貸款銀行都婉拒了,貸不過了該怎麼辦?

轉增貸轉貸成本

  • 二胎房貸

還有另外一個選項:二胎房貸二胎因為它是第二順位的債權,風險比較高,由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款,所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外,另外一個選擇是融資公司。

融資公司就是由一家公司提供貸款,目前市場上融資公司很多,但是股票上市的融資公司只有三家:中租、 裕融、 和潤,而這三家中只有一家裕融子公司:新鑫股份有限公司,有提供新鑫二胎房貸服務,新鑫二胎房貸沒有銀行嚴格的規範,只看還款記錄是不是正常?房子的價值有多少?

融資公司

4. 申請其他貸款

  • 汽車
  • 機車
  • 信用貸款

另外就是申請其他貸款,比如說:汽車、機車或者是信用貸款,但是信貸條件相較於其他貸款嚴格,由於信貸沒有提供抵押物的關係。再來就是汽車貸款,銀行也有做汽車貸款,融資公司也有做汽車貸款,銀行的汽車貸款是做車價的100%,假設你這台車子行情是50萬,最多就是可以貸給你50萬,但是一樣是會看你整個聯徵跟信用狀況,還有工作收入高低之類。

融資公司則可以貸給你車價的2.5倍,不過那是增加一間房子做抵押,但是目前常態性的貸款成數是車價的2.2倍,也就是說你的車價是50萬,融資公司可以借你110萬。其實機車也可以拿來貸款,但銀行沒有機車貸款這個項目,融資公司機車貸款,最多可以借到25萬,對於資金需求是一個不錯的選項。

融資公司汽車貸款

今天的主題就討論到這邊,如果還有什麼問題想要提問,或者想要聽貴哥講什麼樣的主題,歡迎都留言讓我們知道,然後記得訂閱、開啟小鈴鐺。

 

本文引用來自:〔影片〕【房貸繳不出來該怎麼辦?自救四妙招避免房子被法拍!】貴哥來開講#1

財力證明要怎麼準備?一定要附財力證明嗎?

申請信用卡或貸款時,銀行都會要求提供財力證明,到底哪些東西可以用來當作財力證明呢?準備文件那麼麻煩,有沒有更快更簡便的方式?我們帶你認識財力證明,讓你一次就上手。

 

財力證明是什麼?為什麼需要財力證明?

白話一點的說法,財力證明就是證明你有錢的「書面文件」,不管辦貸款還是信用卡,都是銀行讓你預支未來的財產進行消費,既然是預支,將來都是要還的。

為了避免客戶還不出來,造成銀行虧損,首先要證明自己有能力還得出來,財力證明就是證據。

財力證明的種類

 

財力證明的種類

1.薪資收入

存摺、薪資明細、銀行月結單等,有固定薪水轉入的才算數,有連續3-6個月以上的薪資收入就能直接認列。

2.年度繳稅證明

扣繳憑單、報稅明細等,證明自己的年收入,提供近3年的較具參考價值。

3.自行存款或理財帳戶

銀行月結單、數位銀行截圖畫面(因無實體存摺),適合領現金的族群。

4.不動產證明

房屋權狀、土地權狀等,記得要你或保人名下的才算數,僅需提供影本。

5.他行存款、定存等

定存單、存摺、銀行月結單、存款證明等,證明有這筆錢存在。

6.儲蓄險保單

保險月結單、繳費證明、保險契約等,當然要是你本人的名字才行。

7.股票投資獲利

證券月結單、存摺,但銀行其實不太喜歡用股票做為財力證明。

8.境外收入、資產

依銀行規定提供相關證明文件

銀行實際要求的財力證明─以花旗銀行為例

大部分的銀行僅以大方向的「財力證明」來敘述,我們以條列最完整的花旗銀行為例,實際說明不同職業的客戶須提供什麼樣的文件,才能稱為財力證明:

上班族財力證明

上班族

薪資單/轉帳紀錄/所得清單/扣繳憑單/勞保投保紀錄

老闆財力證明

老闆

所得清單/營業稅單

自由業財力證明

自由業&退休

租金收入/所得稅單/退休金

其中自由業或已退休的人士,較難具體提供收入來源,所以能提供的應盡量提供,銀行在評估放款的時候,也會將基本生活費列入考量,扣除掉基本生活費後還能夠負擔貸款,才有較高的機會成功核貸。

新型態財力證明通用平台─MY DATA

由國家發展委員會開發,整合包含政府機關、銀行、國營企業在內的12大服務項目,民眾只要在MY DATA這個平台,就可以一次完成所有資料的申請,不須親洽,也不用轉換多個網站,一次性的完成申請。

MY DATA平台可查詢、申請的項目包含這些:

(1)戶役政(戶籍資料、役男體位證明)
(2)勞保(投保及異動明細)
(3)地政(地籍和實價資料)
(4)健保(投保紀錄、保費繳納紀錄)
(5)財稅金融(財產資料、各項稅務繳納證明、發票明細、郵局交易明細等)
(6)社福(志工服務時數、生活補助資料等)
(7)商工(公司登記資料)
(8)交通(車籍資料、違規或欠費資料、導遊、領隊執業證資料等)
(9)能源(水、電、天然氣、再生能源等資料)
(10)教育(教師證書、學籍資料、補助或進修紀錄)
(11)法務(律師資格、出獄證明、商標權、專利權等)
(12)綜合(出入境紀錄、船員資料、退役紀錄、各類證書、社工資格等)

甚至可以直接透過平台申請信用卡或貸款,目前有與平台合作的銀行包括台新銀行、永豐銀行、中國信託、台中商銀、富邦銀行、第一銀行、渣打銀行、彰化銀行、台灣銀行、玉山銀行、王道銀行、遠東銀行、元大銀行、合作金庫、兆豐銀行。

哪一種財力證明最好用?

最好的財力證明

銀行最能接受的就是「薪資轉帳」和「扣繳憑單」,因為是固定而且實在的收入,如果信用狀況正常,負債比例也在正常範圍內的話,準備薪資轉帳或扣繳憑單是最有用的。

想辦貸款,除了財力證明還要準備什麼資料?

我們從信貸、車貸、房貸三方面來說:

貸款類型 信貸 車貸
身分 身分證 雙證件
行照
財力 3-6個月薪資轉帳 勞保投保紀錄
其他加分 存款、不動產等 薪資轉帳、專業證照
貸款 房貸(買房) 房貸(增貸)
身分 身分證 身分證
財力 *6個月以上薪資轉帳*工作在職證明(或勞保異動明細) *6個月以上薪資轉帳*工作在職證明(或勞保異動明細)
其他加分 其他不動產 存款、不動產等

財力證明對信用卡、貸款申請都是很重要的資料,且銀行通常只認近2、3年的資料,與現況較符合,太過久遠的資料是無法用來證明財力的。

沒有財力證明可以申請貸款嗎?

很多人想申貸卻卡在拿不出財力證明,導致無法跟銀行貸款,只能轉而找民間貸款,但民間貸款利率高、貸款方式也沒有一定規則,在眾多民間貸款中,上市融資公司是比較好的選擇,因為從事放款業務多年,已有一套固定的規章流程, 不需要提出財力證明也可以貸款,如新鑫公司的二胎房貸、裕融、中租、和潤的汽車貸款,不需要正式的財力證明也能申請。

 

本文引用來自:財力證明要怎麼準備?一定要附財力證明嗎?

 

辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司來貸款

說到辦理貸款,許多人第一直覺就是找銀行辦理,但是全台灣30多家銀行不知從何選起?加上現在的銀行太嚴格,也不可以亂送件申請(因為會變成多家送件而遭婉拒),代辦公司就是這樣產生的,只要提出貸款需求,付一些服務費,代辦公司便會幫你處理到好,但是如何選到好的代辦公司?7招幫你選到最適合你的代辦貸款

1. 代辦公司是什麼?

代辦公司到底是什麼?其實簡單來說,原本辦理貸款,僅需由本人向銀行申請即可,但是因為現在的銀行太嚴格,有資金需求,不是隨便找一家送件申請就會核准的,每一家銀行的規範不一樣,每個人的狀況也不同,條件狀況好的人,隨便找銀行送件申請就會核准,但如果客戶自身條件較差,不符合銀行貸放規範,送件申請是很容易被婉拒的,所以才有代辦公司產生。

因為代辦公司熟知銀行的貸放規則,需先繳交代辦服務費,代辦會依據貸款人的自身條件,篩選適合的貸款管道再送件,才不會因為貸款人對銀行規範不了解,多家送件申請皆遭銀行婉拒,甚至借不到錢,這樣協助辦理貸款的公司就稱為「代辦公司」。

代辦公司的規模有大有小,素質也參差不齊,在選擇時要仔細檢視公司的相關資訊、是否有真實的客戶貸款經驗,秉持著貨比三家不吃虧的原則,謹慎選擇你需要的服務。

(1) 個人代辦和代辦公司有什麼差別?

代辦不一定需要成立一家專門的公司,只要有資金管道,個人也可以成為代辦,二者本質上其實是一樣的,差別僅在是否有特別去申請設立公司。

(2) 貸款代辦公司和代書貸款有什麼不一樣?

代辦公司與代書貸款比較

我們用簡單的表格來說明兩者的差別:

代辦貸款 代辦公司 代書貸款
身分 仲介 仲介/金主
是否為公司 個人/公司皆可 個人/公司皆可
貸款服務費
資金來源 銀行/融資公司/個人金主 個人金主

代辦公司單純是仲介的角色,幫你找尋有資金的對象申請貸款,代書貸款就比較複雜,代書可以幫你仲介資金管道,如果他自己資金足夠的話,也可以直接放款給你。

延伸閱讀:代書貸款好嗎?額度、利率、申請條件及風險一次看懂

(3) 直接找銀行辦貸款,和透過代辦公司辦貸款有什麼差別?

找銀行找代辦

  • 銀行

直接找銀行辦貸款,會由銀行行員與你接洽,並提醒你該準備什麼資料,目前進行到什麼步驟,如果對貸款結果不滿意,行員也能視情況幫你爭取,無須支付額外費用,既省錢又快速。

  • 代辦公司

透過代辦公司辦理,由代辦公司送往銀行或融資公司審核,實際缺補件由行員告知代辦公司,代辦公司再轉達客戶,多了一道手續,時間上比較長,也較難爭取優惠條件,除了銀行收取的費用外,還須支付代辦費。

代辦貸款 銀行 代辦公司
服務人員 銀行行員/業務 一般行政人員
辦理速度 較慢
爭取貸款條件 視情況幫忙爭取 不會主動爭取
額外費用 代辦費

細看銀行的網站,都會特別載明,並無與代辦公司合作,如有貸款需求建議自行向銀行送件申請,貸款條件則會依個人條件審核,並不會因為找了什麼特殊管道有更高的過件機率。

延伸閱讀金管會發文提醒:您不可不知的貸款代辦陷阱

2. 代辦公司主要提供哪些服務?

只要和貸款相關的產品,都是代辦公司的服務範圍,包含企業貸款、信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、房屋貸款、土地貸款等等,都是代辦公司的服務內容,主要提供這三項服務:

(1) 諮詢

不知道自己該申請哪一種貸款,代辦公司會根據你擁有的財產,以及個人職業、收入與財務狀況來建議。

(2) 送件

由客戶提供所有相關文件給代辦公司,代辦公司幫你送往銀行或融資公司審核。

(3) 告知審核結果

貸款的准駁與否是由銀行或融資公司來決定,代辦公司僅告知審核結果,是否要辦理也是由客戶自行決定。

3. 用收費來判斷代辦公司好壞?代辦公司的收費項目有哪些?

代辦公司的收費項目主要包含這兩大類:

(1) 委託費

辦理貸款前就須支付,有點類似訂金的概念,確認委託代辦公司幫你申請貸款,也要簽署一份委託的契約,簡稱「委託書」,來保障雙方的權益。

(2) 貸款代辦費/手續費/服務費

很多人以為貸款代辦費是貸款辦理成功才需支付,但細看合約書會發現,只要銀行核貸,無論貸款條件是否滿意,最後是否辦理,都須支付代辦服務費。

除了代辦公司的收費外,如果貸款銀行有開辦費、帳務管理費等等費用,也須由客戶額外自行支付,並未包含在貸款代辦費裡面。

延伸閱讀:代辦公司為何要收取高額服務費?

4. 為什麼需要找代辦公司幫忙辦貸款?

貸款找代辦的原因

既然自己找銀行辦貸款是最快速、最方便的,為何還需要透過代辦公司幫忙申請貸款呢?下面這些原因,你可能需要代辦公司的協助:

(1) 信用狀況較差

包含信用卡高額循環、預借現金、債務協商、遲繳、呆帳…等等,都會造成信用狀況較差,找銀行辦理過件機率不高,代辦公司則知道送哪個管道成功率高。

(2) 曾向銀行貸款沒過

各銀行有自己喜好的客群,A銀行申請不過,不代表B銀行也不會過,但又不能短期內連續送件查詢,這時代辦公司就可依其專業經驗,判斷送哪家銀行更容易成功。

(3) 負債比例已經太高

所謂負債比例太高,指的是名下所有貸款的月付金超過月收入的60%,比如說房貸、信貸、信用卡欠款,一個月的月付金共5萬元,而你的月薪是7萬元,7萬的60%僅42000元,負債比例超過的話,銀行通常不會再核發貸款,要找其他管道。

(4) 財力證明不足

銀行最看重的是客戶是否有穩定、固定的收入,最好有薪資轉帳或扣繳憑單來證明,現今社會中仍有許多人收入領現金,或是自己開店做生意,這些族群沒有明確財力證明,銀行貸款容易碰壁。

(5) 沒有貸款經驗

從來沒有向銀行申請過信用卡或貸款,不知道如何辦理,此時代辦公司就可以協助你,從準備資料到送件,讓你輕鬆取得資金。

(6) 沒時間在網路上做功課

台灣的銀行選擇多,各分行也會搶生意,有貸款需求的客戶眼花撩亂,也沒有時間慢慢尋找比較,透過代辦公司可以直接找到最適合的銀行,節省客戶時間。

延伸閱讀:信用不良貸款能過嗎?

5. 為什麼沒辦法順利跟銀行貸款?

無法順利跟銀行貸款原因

銀行相當看重客戶的信用和財力狀況,如果有以下這些情況,貸款很難通過:

(1) 無收入證明

自營商、自行接案、兼職、水電、工人…等等,每個月沒有固定收入,也沒有薪資轉帳的人,銀行貸款不易通過,貸款條件通常也較差。

(2) 信用瑕疵

信用瑕疵、信用不佳、信用不良都是差不多的意思,無論是信用卡高額循環、呆帳、前置協商、債務協商等,銀行貸款都是直接婉拒。

(3) 信用空白

指的就是從來沒有跟銀行辦過貸款或信用卡的人,這樣的人被稱為信用小白,因為沒有依據,不知道客戶是否會按時還款,為避免風險乾脆婉拒貸款

(4) 負債比例過高

名下所有負債的月付金,超過收入的60%,銀行也會怕你無力支付貸款,通常不會再核發新的貸款。

延伸閱讀:信用空白是什麼意思?信用小白能貸款嗎?

6. 找代辦公司貸款有哪些優勢優點?

代辦公司的優勢

對很多人來說,貸款是一件很困難的事,因為牽涉到複雜的金融常識,加上個別客戶財務狀況複雜,有時候光要跟銀行解釋自己的狀況都有困難,代辦公司有這些優勢:

(1) 送件管道多

代辦公司送件的管道多,光全台灣的銀行30幾家,加上農漁會信合社、壽險公司等,有作資金貸放的金融機構,都是他們可以幫你送件申請的銀行,而且不限於銀行,也包含非金融機構的:融資公司、個人金主,每家公司審核的角度不同,這家送不過就換另一家,總有一家願意辦理。

(2) 金融常識較佳

代辦公司的承辦人員雖不見得是金融相關科系出身,由於每天處理貸款案件,對一些貸款基本常識仍比一般人了解,靠經驗來判斷客戶需要什麼貸款,以及該送哪一家銀行或哪個通路較易通過。

(3) 省下自己做功課的時間

現代人生活忙碌,很少有時間慢慢做功課,代辦公司可依經驗推薦適合的管道,省下客戶的時間。

7. 找代辦公司辦貸款有什麼缺點?

找代辦公司的缺點

找代辦公司看似省下很多麻煩,不須自己動腦就能順利申辦貸款,但仍有一些地方,是你必須要留意的:

(1) 諮詢委託就須收費

當你向代辦公司詢問貸款,並決定委託代辦公司辦理時,必須先簽一張「代辦貸款委託書」,並繳交一筆2000-5000不等的委託費,等於還沒正式辦貸款就先支付了額外費用,且不能轉為服務費,事後不想辦理也不會退還。

(2) 貸款核准即須收費

不一樣的是:向銀行或融資公司申貸,都是貸款核准後,辦理對保等所有手續,撥款後才會扣除相關必要費用,如開辦費或帳務管理費,代書費等,代辦公司則是:貸款只要經核准,無論最後是否同意辦理,都須繳交代辦服務費。

一般代辦費的市場行情是貸款金額的10%,代辦公司可依合約合法收取此筆費用,等於若申請300萬的貸款,必須支付30萬元的服務費,銀行的開辦費或帳管費仍需自行支付。

(3) 貸款條件難以爭取

由於貸款的審核是由銀行或融資公司決定,代辦公司無最終決定權,如果審核出來的貸款結果不滿意,代辦公司也不一定會幫忙爭取更好的條件,對客戶來說進退兩難,既想要更優惠的條件,代辦費又不能不付,否則將面臨違約。

代辦貸款的違約金是委託書金額的50%,也就是說:假設你希望代辦公司幫忙申請100萬的資金,同意服務費為貸款金額的10%,若經核准不申辦,視同代辦合約已經完成,客戶必須需繳交10萬元的服務費,若尚未核准前就放棄申辦,也必須繳交10%服務費的一半:5萬元,當作違約金。

延伸閱讀:貸款翻譯機,貸款代辦的真心話

8. 小心!不肖代辦公司的貸款詐騙話術

(1) 常見的不肖代辦詐騙手法

  • 隱瞞相關費用,申貸成功才依合約強迫收取

代辦公司之間的競爭也相當激烈,某些不肖的代辦公司,會在廣告字詞中強調「免事前收費」、「免費詢問」等等,誘騙客戶先簽下委託書,有合約在手,等貸款核准後,便依約向客戶收取高額的服務費,要特別留意。

  • 隨意更改收費名目

與代辦費意思相近的詞語很多,服務費、手續費、配對費…等等,無論何種名目,貸款核准後就是必須收取一筆相關費用。

  • 推銷明顯不合適的貸款方案

根據貸款種類及貸款方案的不同,代辦公司可以賺取的利潤也有差別,不肖的代辦公司,不管客人的需求是什麼,統一推銷一樣的貸款方案,不僅額度可能不夠用,貸款條件也不見得能符合客人需求,仍需自己多加留心。

(2) 代辦詐騙可能產生的風險

不是有政府立案的代辦公司就可以完全放心,坊間也有許多代辦詐騙假大型公司之名,使客戶以為自己找到了大型代辦公司,其實是詐騙偽裝的,許多大型代辦公司也都在網站加註警語,提醒客戶小心受騙,若不小心上當可能產生這些風險:

  • 個資外洩:騷擾電話接二連三,也可能被拿去作為他用。
  • 證件或帳戶外流:萬一被詐騙拿去作為洗錢帳戶,你的信用狀況將陷入危機。
  • 誤入高利貸陷阱:高利貸也可能偽裝成詐騙,高額利息壓得你喘不過氣。
  • 高額的服務費:加收高額的服務費用,貸款不成反而付出更多金錢。
  • 信用狀況變更差:因無力支付原有貸款,信用狀況每況愈下,將來更難向銀行貸款。
  • 真協商假代辦:有些客戶一看就知道負債太高或是根本無法再通過貸款了,代辦公司便會轉成送去向銀行申請債務協商,讓你以後貸款輕鬆繳,輕鬆還,缺點就是以後就別想要再跟銀行往來。

(3) 如何預防不肖的貸款代辦?

常見不肖代辦詐騙手法

這邊也幫大家整理,網路上最常見的3個代辦詐騙手法,若遇到類似的方式,一定要特別注意,或撥打165反詐騙專線來確認真偽:

  • 要求先提供證件、存摺正本、印章

無論辦理何種貸款,都不須事先提供證件,僅需在簽約時出示正本核對即可,更不需要抵押證件,千萬不要輕易把證件交出去。

  • 誇大不實的廣告

標榜借款0利率、免利息、無額度上限等等,所有貸款都需針對個人條件進行審核,不會無條件借款,太過誇張的廣告不要輕易相信。

  • 無實體公司地址與電話

正式的代辦公司會有實體辦公室供客戶造訪,也會有市內電話可供聯絡,不會只有一個LINE ID,或是0800免付費電話。

延伸閱讀:揭露假代辦的可怕騙局

9. 貸款代辦常見問題

(1) 代辦貸款過件率高嗎?

銀行的網站特別註明,並無與任何代辦公司合作,透過代辦公司送件也不會有比較優惠的條件,但由於代辦公司不只送件給銀行,也會送往融資公司或民間個人金主,所以過件率是非常高的。

(2) 找代辦公司辦貸款一定會過件嗎?

所有貸款的准駁與否仍由銀行、融資公司等放款公司決定,代辦公司可以幫你找到審核比較寬鬆的公司,但不能夠保證一定會過件。

(3) 個人資料真的可以造假嗎?

個人和銀行往來的信用資料,全部留存於聯徵中心的信用報告中,如果有房子、土地、汽車,在國稅局的財產清單中也會記錄,自己開公司當老闆,也須在商工登記中進行登記。

銀行更會多方查證客戶資料,比方去電公司確認在職,調閱你的民刑事紀錄等等,想造假其實難度非常高,一旦被查到也有偽造文書嫌疑,建議不要偽造,提供真實資料去申請就好。

(4) 簽了代辦合約後可以反悔嗎?代辦中途不辦會怎樣?

與代辦公司簽下代辦貸款委託書,在貸款結果出來前,如果反悔不想申辦,需要繳交代辦服務費的50%當違約金,且未來三個月內,都不能自己向送件銀行自行送件申請,若經查到該銀行有撥款,一樣要繳代辦服務費。

如果貸款核准後,對貸款條件不滿意,想反悔不申辦,代辦公司一樣會依約向你收取代辦服務費,也就是說:簽約之後就準備付一大筆錢才能脫身,所以在簽約前一定要想清楚。

(5) 除了銀行跟代辦公司外,有別的貸款選擇嗎?

近年來銀行對客戶條件審核越來越嚴格,許多客戶會轉往審核較寬鬆的股票上市融資公司申請貸款,融資公司的貸款項目包含二胎房貸汽車貸款機車貸款、手機貸款等等。

想找融資公司貸款,依法規限制必須透過經銷商申請,客戶好評最多的好事貸是您可以優先考慮的選擇對象,案件直接送到融資公司進行審核,沒有代辦服務費,幫您貸得最好、貸得最省。

延伸閱讀:四張圖秒懂好事貸和代辦的差別

 

作者簡介-余玉莉
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)房貸經理
10年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2004~2005年:台新銀行消費金融處
  • 2005~2014年:日盛銀行消費金融處

 

 

本文引用來自:辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司來貸款

 

代書貸款好嗎?額度、利率、申請條件及風險一次看懂

什麼是代書貸款?跟銀行貸款、民間貸款有什麼不一樣?代書貸款是取得資金的好選項嗎?有什麼該注意的地方?本文幫您整理代書貸款的完整攻略,貸款額度、利率、申請條件及流程一次看懂。

1. 代書貸款是什麼?

代書貸款是指透過非金融機構所申請的信用貸款,屬於民間借貸的一種,因此也稱作民間信用貸款、民間代書信貸、或民間代書借款。

早期代書又分為土地代書跟工商代書,前者的主要工作是代為辦理房屋土地過戶及設定等地政登記業務,即地政士、土地登記專業代理人;後者則是處理公司財稅帳務的記帳士。

此外,代書也時常協助客戶辦理貸款業務,如果遇到銀行貸款不過的情形,代書也可能會引介民間金主作放款,甚至自己就是金主,進而衍生出代書貸款,而代書貸款又分為無擔保品(信貸)跟有擔保品(不動產如:房屋二胎或土地),汽機車貸款等。

(1) 什麼情況需要代書貸款?

哪些時候需要代書貸款?

假設您今天臨時需要一筆資金作運用,例如趕銀行3點半軋票、支付廠商款項,如果是申請銀行信用貸款,最快也要7個工作天才能取得資金,且需綁約,並不適合短期資金需求者。

此外,銀行貸款審核非常嚴格,如果您的收支負債比較高,或曾因貸款遲繳、使用現金卡、動用信用卡循環利息而導致信用評分較低,而無法申請銀行貸款,即可透過審核寬鬆且撥款快速的代書貸款,來取得資金。

  • 急需資金
  • 短期資金周轉
  • 負債比過高
  • 剛辦過貸款
  • 名下無不動產、不動產持分或已有二胎貸款
  • 信用評分低
  • 信用不良紀錄
  • 信用小白

延伸閱讀:常見銀行貸款辦不過的原因

(2) 代書貸款和代辦貸款的差別?

代書貸款和代辦貸款的差別

代辦貸款就是透過代辦公司來協助申請貸款,管道可能是各大銀行、融資公司或者民間借貸。雖然代書貸款也有提供代為辦理貸款的服務,但放款者(金主)可能就是代書自己,因此與純做代辦服務的代辦貸款不大一樣。

延伸閱讀:辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司

2. 代書貸款的優點有哪些?

代書貸款的優點

(1)  審核寬鬆:基本上,代書貸款不看借款人的負債比和信用分數,只要提供薪資轉帳證明和勞健保證明就能申貸,可協助有信用瑕疵的客戶解決資金問題。

(2) 撥款快速:相較於銀行信貸申請至少要等7~14個工作天才會撥款,代書貸款只需1~3個工作天即可撥款,甚至有些標榜24小時內完成撥款,可即時解決客戶的資金需求。

(3) 免抵押品:代書貸款屬於信用貸款的一種,因此不需提供擔保品,名下無車、無房也可申貸,且審核比銀行信貸更寬鬆。另外,若想貸更多的資金,代書貸款也有提供擔保品貸款(房屋土地、機器設備、汽機車、支票等)。

(4) 隨借隨還:一般銀行貸款都需要綁約,貸款期限2~7年,若提前清償貸款還需支付違約金,而代書貸款不需綁約,借款人可隨借隨還,較適合只有短期資金需求的客戶。

3. 代書貸款的風險有哪些?

代書貸款的風險

(1) 借款利率高

代書貸款的利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%,雖然貸款利率看起來並不高,甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近,但其實代書貸款大多是以「月」利率計算,而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算,若將代書貸款利息換算成常用的計息方式,實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此,建議申辦代書貸款前,應先確認利息的計算方式。

(2)  收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款,都會跟客戶收取相關手續費用,依據不同的借款管道,收費項目也不一樣,較常見的收費項目有開辦費(也稱帳管費或手續費)、代辦費(也稱服務費)、聯徵查詢費(部分銀行)、代書費(若為不動產抵押貸款)等。

有些代書貸款,可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用,例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費,但其實這都是同樣的東西,卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前,先確認收費項目及金額。

(3) 只還息不還本(部分代書貸款)

一般常見的貸款還款方式為本息均攤,也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還,每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本,後者的貸款本金可隨時償還,利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下,可能每個月光償還利息就快無法負荷了,恐怕也無力償還本金,等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前,先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者,會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡,每月薪資發放下來後,代書業者會先扣除當月的應繳款金額,再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

(4) 假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照,才可掛牌執行業務,然而市面上存在著部份無照執業的非法代書,利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書,向借款人收取不合理的利息及費用,也可能在借貸合約動手腳(例如更改還款周期);另外有些假代書是由詐騙集團假扮的,他們可能會以協助美化資料的名義,要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章,實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途,使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

4. 代書貸款的額度多少?

(1) 代書信貸/小額信貸

銀行信用貸款又分為一般信貸及小額信貸,不過不管是選擇哪一種信用貸款,您在金融機構的無擔保債務(包括信用卡、現金卡及信用貸款)不能超過月收入的22倍(簡稱DBR22),因此即使銀行信貸標榜最高能借到350萬,除非您的月薪超過15萬,否則也沒辦法貸這麼多。

代書貸款沒有月收入22倍的限制,因此貸款額度是因您的個人條件來決定的。雖然代書貸款標榜額度最高500萬,但畢竟利率較高、還款壓力較大,因此建議您還是要先評估自身的還款能力再申貸。

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
小額信貸額度 3~50萬 3~50萬
一般信貸額度 最高350萬 10~500萬

(2) 代書二胎房貸

二胎房屋貸款的額度是依據房屋殘值來決定的,因此即使您看到貸款額度很高,也不見得真的能借到這麼多錢,而不同貸款管道的差異在於貸款成數及可貸額度的計算方式。

二胎房貸類型 新鑫二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
貸款額度 最高300萬 無上限 最高350萬
貸款成數 房屋鑑價110% 房屋鑑價110% 房屋鑑價90%
可貸額度 房屋現值–原房貸餘額 未說明 房屋現值–原房貸設定金額

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?額度、利率、申請條件及流程一次搞懂!

5. 代書貸款的利率多少?(月付金試算)

代書貸款的利率看起來雖然不高,部分代書卻可能以其它名義向客戶收取費用,若把這些花費併入計算,實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高,所以一定要特別注意。

「總費用年百分率」就是根據借款利率、借款期間以及辦理貸款所需支付的相關總費用,所計算出來的一個百分率,可以反應出貸款的「真實負擔」。

(1) 代書信貸/小額信貸

我們以貸款金額50萬、貸款期間5年來計算每個月應繳交多少月付金:

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
月息 0.14%~1.33% 2%~5%
年利率 1.68%~16% 24%~60%
月付金 8,694~12,159元 14,384~26,414元

(2) 代書二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金:

二胎房貸類型 新鑫二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
月息 0.58%~0.83% 0.5%~3% 0.2%~1.3%
年利率 7%~14% 6%~36% 2.5%~16%
月付金 30,185~33,202元 29,217~65,466元 25,978~39,724元

6. 代書貸款的期數多少?

代書貸款最大的優勢就是貸款免綁約,可隨時償還本金,對於短期資金短缺者確實是不錯的貸款選項,但如果您沒有打算、或者沒有辦法盡早把債務清償完畢,還是建議您選擇利率較低的銀行貸款或融資貸款,月付金壓力會比較小。

(1) 代書信貸/小額信貸

貸款類型 銀行信用貸款 代書信用貸款
貸款期限 最長7年/84期 最長5年/60期
綁約期限 12期

(2) 代書二胎房貸

二胎房貸類型 新鑫二胎房貸 代書二胎房貸 銀行二胎房貸
貸款期限 最長10年 最長7年 最長10年
綁約期限 20期 12~24期

7. 代書貸款的收費有哪些?

  • 開辦費:2,000~6,000元
  • 服務費:貸款金額6%~15%

有些代書貸款的代書費會另計。此外,一般貸款是撥款完成後的一個月才開始還款,但部分代書貸款會先跟客戶預扣3個月的利息,這也算是額外的收費。

※代書貸款網站的溫馨提醒:民間合法代書貸款,撥款前不會向客戶收取任何費用。

8. 代書貸款的申請條件?

代書貸款的申請條件

  • 年滿20
  • 有穩定工作,需有勞保
  • 有固定收入,需有薪資轉帳
  • 名下有房屋或土地(代書二胎貸款)

9. 代書貸款的申請流程?

代書貸款的申請流程

(1) 申請:於代書貸款網站留下資訊,待專員與您連繫並評估後,即可提出貸款申請,並檢附身分證正反面影本、勞保異動明細及薪資轉帳證明等文件。

(2) 審核:專員提交申請資料後,當日即可知道審核結果。

(3) 照會:專員會與您核對貸款的詳細內容,包含核貸額度、利息及期數。

(4) 對保:對保人員會與您約時間當面簽約,若您申請有提供擔保品的代書貸款,當天會一併設定抵押。

(5) 撥款:完成所有的申請程序後,便撥款至您指定的帳戶。

10. 除了代書貸款,有其它的貸款選擇嗎?

目前市面上的代書貸款管道非常多,如果您不知道如何挑選合法、安全的代書貸款,或覺得還款壓力較大,建議您仍以銀行貸款為優先。

如果您是因為負債比較高、信用有瑕疵、或者因為收入領現金、沒有薪轉證明而無法申辦銀行貸款,建議您可以向股票上市的融資公司申請貸款,目前台灣前三大股票上市融資公司所提供的貸款產品分別為:

 

融資貸款管道 裕融企業 和潤企業 中租控股
二胎房貸 有承辦 承辦 承辦
汽車貸款 有承辦 有承辦 有承辦
機車貸款 有承辦 有承辦 有承辦
手機貸款 承辦 承辦 有承辦

※融資公司受限於法規,無法直接對客戶放款,需透過經銷商承辦,好事貸為裕融新鑫直屬經銷商,貸款專員皆有10年以上的銀行資歷,可協助您解決資金問題。

目前三大股票上市融資公司有提供的二胎房屋貸款最高可貸到300萬、汽車貸款最高350萬、機車貸款最高38萬,您可以依據您的資金需求作選擇。如果不確定哪種貸款產品適合自己、或有其他貸款問題想了解,您也可以直接Line與好事貸專業的貸款專員作諮詢。 

11. 代書貸款的常見問題?

(1) 代書貸款算高利貸嗎?如何辨別合法的代書貸款?

不算。代書貸款屬於民間貸款的一種,合法代書是經過政府合法立案經營的,因此並不是高利貸。而有些民眾之所以會把代書貸款跟高利貸劃上等號,大多是因為市面上有許多高利貸和詐騙集團會偽裝成代書,以此名義來向借款人收取高額的費用,這個就是非法代書。

因此,如何挑選合法的代書貸款也很重要,建議您可透過以下3點來作初步的觀察:

  • 有無政府核發的營業登記證
  • 利率及收費是否在合理範圍內
  • 有無要求寄送身分證、存摺正本

如何挑選合法代書貸款

(2) 我「目前有跟代書借錢」,還能再辦代書貸款嗎?

可以。部分代書貸款業者有提供代書貸款增貸及代書貸款2貸的服務,如果您已經申請過代書借款且已繳滿3期以上,還是可以詢問看看有無增貸方案、或可申請代書貸款轉增貸。

但也提醒您,申請代書二次貸款需注意以下事項:

  • 借款利率較高
  • 審核較嚴格
  • 負擔變重

(3) 代書貸款繳不出來會怎麼樣?

合法的代書業者,處理逾期還款的方式也合乎法律規範,若已申請代書貸款且未依約還款,可能會有以下情形:

  • 依照合約加收利息與違約金
  • 黑名單註記(恐無法再申請代書貸款)
  • 電話催收、掛號信催收或親訪催收
  • 向法院聲請支付命令或拍賣擔保品

(4) 我「已詢問過代書貸款」,還能申請裕融新鑫附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。想辦二胎房貸,多方詢問是人之常情,向代書詢問後,如果沒有簽下合約,當然可以再找好事貸申請,完全沒問題。

(5) 我「目前有跟代書借錢」,還能申請裕融新鑫附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。如果您是申請過代書信用貸款,沒有使用房子作抵押貸款,可以再向裕融新鑫申請二胎房貸,如果是申請過代書二胎房貸,需LINE由貸款專員評估可否承作。

延伸閱讀:新鑫二胎房貸的50個疑問

作者簡介-孫鴻貴
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
  • 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
  • 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎(連續五年榮獲殊榮)

 

本文引用來自:代書貸款好嗎?額度、利率、申請條件及風險一次看懂