分類彙整: 貸款文章

貸款文章相關資訊
  1. 貸款文章

    大貸時代|好事貸是誰?好事貸評價為何?

    好事貸是誰?好事貸公司創立於2017年,為股票上市融資公司-裕融股份有限公司,旗下新鑫股份有限公司(6871)正式簽約的少數經銷商之一。好事貸評價?為何雖然好事貸創立只有短短幾年的時間,但已經是新鑫公司的頭號經銷商。經過好事貸送件的二胎房貸申請,9成以上都能通過審核,因此在網路上好評不斷!

    好事貸是誰?

    好事貸公司創立於2017年,為股票上市融資公司-裕融股份有限公司,旗下新鑫股份有限公司(2021年股票上櫃,股票代號:6871,以下簡稱新鑫公司)正式簽約的少數經銷商之一

    好事貸公司位於台中市西區台灣大道二段573號12樓C室,專營大台中地區的新鑫二胎房貸業務,熟悉台中各地區的房地產價格,而且經營團隊成員皆擁有超過10年的銀行從業經驗,都是貸款專家,可以幫助客戶申請到最好的貸款額度。

    申請新鑫公司的二胎房貸,因為政府法規的關係,只能透過經銷商申請,而市面上號稱是新鑫公司的經銷商有很多,但大多數只是代辦公司而已(俗稱的小包)。而透過代辦公司送件申請,代辦公司一樣要透過新鑫公司簽約的經銷商送件,因此還要多付出一筆手續費給代辦公司,既是費時費力也浪費了金錢。

    好事貸公司與一般台中民間二胎不同,因為好事貸是新鑫公司簽約的直屬經銷商,透過好事貸申請新鑫二胎房貸,都是直接送件至總公司審核,不必像其他民間的代辦公司,需要透過層層的送件才能申請,光是在手續費上就可以節省不少;而且在申請的風險上,好事貸公司依循新鑫公司的制度與政府法規,送件申請有保障,但是民間代辦公司卻是有高度的風險疑慮。

    二胎房貸是什麼?
    已經向銀行貸款買了一間房子,在繳了一段時間的貸款後,因為有資金週轉的需求,將這間還有貸款的房子,向銀行、融資公司或民間貸款公司,再申請一次房屋貸款,這個過程就是二胎房貸,或是稱為次順位房貸、二順位房貸。

    以下為大家整理申請二胎房貸時,為什麼要找好事貸的四大理由:

    1. 好事貸是新鑫公司的簽約直屬經銷商
    2. 好事貸房貸團隊資歷完整且實力堅強
    3. 好事貸的費用明確清楚不會胡亂收費
    4. 好事貸Google商家獲得一致5星好評

    好事貸評價為何?

    好事貸評價為何?雖然好事貸創立只有短短幾年的時間,但已經是新鑫公司的頭號經銷商。經過好事貸送件的二胎房貸申請,9成以上都能通過審核,因此在網路上好評不斷,在Google商家評價中更是獲得5顆星的一致好評,其中節錄數則如下:

    (1)感謝貴公司幫助我過好年,成功申貸,業務解釋得很清楚,也很積極幫忙,手續費很少,沒有代辦費,撥款速度快,真是太感謝了!

    (2)經過孫經理耐心解說、積極爭取…終於拿到心中理想的資金需求及分期利率,貴公司真的是效率一級棒!從詢問到撥款…真的不到一個禮拜。

    (3)非常感謝周錦光經理,親切的服務,專業的承辦和不厭其煩地解說,能設身處地了解客戶的需求,盡其所能地幫忙解決困難,是非常專業又讓人信任的服務團隊經理。短短幾天,手續就完成了,效率特高…我願意特別在此感謝。

    (4)常常看到貸款廣告中,過件迅速利率低等天花亂墜的廣告,最後都是收超高費用,真的無言。但這次看著評論那麼高的店家,就想進來看看狀況,剛好有小筆資金的需求,加了林經理的line,用媽媽房子作二胎,審核超快,聯繫到對保就3天,再3天就撥款,超預期的額度與期數,真的有夠快,重要是收費透明,貸過再收,真的難以想像的容易,有需要的朋友超推薦,林玉卿經理,一定讓你燃起希望,真的超專業積極處理案件…。

    (5)余經理非常客氣且有耐心,服務優秀,認真幫助我解決問題,很感謝,區公所對保劉先生也很好,好事貸真的是優良公司,匯款超級迅速,值得信賴…。

    以上的好評由5百多則評論中所節錄,也歡迎至好事貸Google商家觀看更多的好評見證。

    由以上的說明可以知道,想申請台中房屋二胎時,好事貸絕對會是你的首選。當然外縣市的朋友,若是也有二胎房貸的需求,歡迎加Line諮詢,或撥打免付費電話:0800-213-886,因為好事貸的專業團隊,提供全台灣的二胎房貸服務。只要一通電話,全台誠心服務

    好事貸二胎房貸的利率、額度與方案有哪些?

    好事貸承做的新鑫二胎房貸,其貸款的各項條件如下:

    • 二胎房貸利率、額度
    1. 貸款利率:7%~14%(銀行二胎利率6%~16%)
    2. 貸款成數:最高為房屋鑑價120%(銀行二胎成數最高90%)
    3. 貸款額度:最高可貸到500萬
    • 新鑫二胎的四大方案

    新鑫公司針對各個族群,量身訂做四大二胎房貸方案:

    專案名稱 申請條件 方案特色
    新戶專案 (1)須親自辦理
    (2)不可有貸款遲繳紀錄
    (3)僅限一次抵押權設定
    (1)不用房屋拍照
    (2)不用財力證明
    (3)貸款額度200萬可分120期
    白領專案 (1)上班族專案
    (2)不用查聯徵
    (3)不看負債比例
    (1)不用房屋拍照
    (2)不用重新估價
    (3)貸款額度100萬可分120期
    優戶專案 (1)軍公教與四師專案醫師律師建築師會計師
    (2)年薪80萬以上
    (3)貸款金額200萬以上
    (4)公司成立5年以上且資本額500萬
    (1)不看負債比例與信用狀況
    (2)有2年寬限期
    (3)額度500萬可分108期
    舊戶專案 (1)裕融舊客戶
    (2)二胎房貸正常繳滿12期
    (1)不用重新估價
    (2)降低月付金額與延長年限
    (3)額度300萬可分120期

    好事貸二胎房貸該怎麼申請?

    • 申請理由

    若是你有以下的原因,銀行多會婉拒二胎房貸的申請,此時就可以考慮申請好事貸的二順位房貸:

    1. 年齡超過65歲
    2. 貸款或信用卡曾經遲繳
    3. 有債務協商紀錄或正協商中
    4. 剛貸款買房或房屋增貸不久
    5. 信用空白或評分過低(600分以下)
    6. 無法提供薪資證明(如工作領現金、按件計酬、計程車司機等)
    7. 負債比例過高(含無擔保負債大於月薪22倍、負債比例超過60%)
    • 申請條件

    新鑫二胎房貸審核寬鬆不像銀行嚴格,所以只要符合以下條件即可申請:

    (1)年滿20~80歲(超過80歲須有一位未滿70歲,信用與財力俱佳者擔任保人)

    (2)需有工作與收入來源(不需提供證明資料)

    (3)名下需有房屋(或保證人有房屋)

    • 申請文件

    備妥以下的文件即可申請二胎房貸:

    1. 身分證正反影本
    2. 聯徵調閱同意書
    3. 薪轉或勞保明細(非必要)
    4. 房屋的相關文件(如房屋所有權狀)
    5. 其他的財力證明(如存款、股票、有價證券等)
    • 申請流程

    按照以下的流程,就能輕鬆申請新鑫次順位房貸:

    1. 諮詢:撥打「好事貸」免付費電話0800-213-886,或加Line做線上諮詢
    2. 估價:只需提供房屋地址,即可免費為你估價與可貸額度
    3. 審核:由好事貸直接送件至新鑫公司,進行貸款申請審核
    4. 簽約:審核通過後,由好事貸業務專員與你約定時間簽約對保
    5. 設定:簽約對保後,業務專員與你一起到地政事務所,辦理房屋抵押權設定
    6. 撥款:約2個工作天的房屋設定完成後,就會將款項匯入指定的帳號

    以上的申請流程幾乎用Line就能完成,唯一需親自到場的時間,只有在簽約對保時,才需本人到地政事務所簽約、對保與設定。

    • 申請費用

    好事貸二胎房貸收費明確,如以下所列:

    1. 帳管費:貸款金額1.5%(於撥款時扣除)
    2. 對保費:為$15,000元,此筆費用已包含:代書費、書狀費、謄本費、地政規費

    小叮嚀:好事貸的收費清楚明確,但是民間代書代辦的收費,則沒有一定的標準,可能在收取手續費後,還要再收服務費、代辦費等費用,其實這些費用的性質是一樣的,只是巧立名目多跟你收錢而已。

    在台中有二胎房貸需求時,許多人都馬上會找好事貸,因為好事貸是台中二胎房貸的領導品牌,幫助過台中甚至全省各地,數百位有資金週轉需求的朋友,無論是缺少創業基金、出國留學費用無著落,或是需要一筆錢裝修房屋、結婚支出、債務整合等,只要名下有房屋都歡迎立刻來電諮詢,讓好事貸為你解決資金需求上的困擾。

    本文引用來自:大貸時代|好事貸是誰?好事貸評價為何?

    〈房貸〉房屋修繕貸款申請何時開始?住宅補貼8/1起線上申請

    新聞報導,今年度住宅補貼8月1日起至8月31日受理申請,嘉義市「自購住宅貸款利息補貼」計畫戶數30戶、「修繕住宅貸款利息補貼」12戶,因應武漢肺炎疫情,今年比照去年,僅開放以線上、郵寄申請,申請書可至內政部營建署網頁下載,或向東、西區公所索取。3分鐘搞懂房屋修繕貸款申請,有整修或裝潢貸款需求找誰貸比較好?

    住宅補貼8/1起線上申請 嘉市自購住宅貸款利息補貼名額30戶

    〔記者王善嬿/嘉市報導〕嘉義市政府工務處使用管理科公告,今年住宅補貼受理項目僅有「自購住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅貸款利息補貼」兩項,申請的對象,「自購住宅貸款利息補貼」以家庭成員均無自有住宅,或者申請人持有、配偶持有或所規定的家庭成員持有2年內自購住宅並已辦理貸款者,且家庭成員均無自有住宅,由承貸金融機構勘驗後,依擔保品所在地覈實決定,優惠貸款額度最高210萬元。

    至於「修繕住宅貸款利息補貼」申請對象,家庭成員僅持有一戶住宅且使用執照核發日期超過10年,或家庭所得、財產符合補貼標準者,或者自購或修繕住宅貸款利息補貼申請時未接受政府其他住宅補貼,或申請自購住宅貸款利息補貼者家庭成員正接受政府租金補貼、為承租社會住宅租戶,切結自願放棄原租金補貼、承租社會住宅者,由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定,優惠貸款額度最高80萬元。(自由時報)

    自由時報指出:租金補貼7月1日起開辦,嘉市府設諮詢台,8月1日起線上受理住宅補貼申請。

    無論是新購屋的裝潢,還是老房子的整修,都需要一筆不小的資金,內政部推出裝潢及整修房子的專案貸款(修繕住宅貸款補貼利息),與各大銀行皆有配合,而各銀行為了搶客,也相繼推出具競爭力的方案,有修繕貸款需求,找哪一家銀行最划算?要準備什麼文件?3分鐘帶你了解修繕貸款。

    房屋修繕貸款申請何時開始?

    裝潢整修貸款的意思就是:將貸款出來的資金,用於裝潢整修房子使用,像這樣的貸款,政府有專案優惠,正式名稱叫做「修繕住宅貸款利息補貼」,由內政部營建署主辦,提供有住宅修繕需求的民眾申請,作為房屋整修之用,採線上受理的方式,於每年8月份接受申請,可以和公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」一起申辦,但不能和其他政府政策性住宅補貼一同申請,最高申請額上限為80萬。

    除了營建署的修繕住宅貸款外,各銀行也有自家銀行承做的修繕貸款專案,除了額度最高可達房屋鑑價金額的85成之外,也無貸款金額上限規定,更可以申請寬限期,只要有需求的民眾,都可以向各銀行提出房屋修繕貸款申請,兩者的差別就是利率與額度不同。

    (1) 裝潢貸款好貸嗎?

    只要向銀行貸款,良好的信用是必備條件,信用評分至少須超過600分,此外,有些銀行會以信用貸款的名義放款,審核標準會更嚴格,政府在申請條件上也制定許多規範,甚至有名額限制,若申請人數過多,則需靠抽籤決定。

    (2) 裝潢貸款是房貸嗎?

    大多數的銀行仍把整修貸款視為房貸的一種,既然是房貸,就會設定房子的抵押權,少數銀行則會視客戶需要的額度決定貸款種類,也可能以信用貸款的科目放款。

    (3) 裝潢貸款可以跟其他房貸同時申請嗎?

    由於修繕貸款是政策性優惠貸款,一個人只能申請一次,不得重複申請補貼,但修繕貸款可以和青年安心成家購屋貸款一起申請,減輕青年朋友購屋的負擔。

    (4) 申請裝潢修繕貸款會綁約嗎?

    依個別銀行規定,如富邦銀行即規定,政府修繕貸款提前清償無須違約金,如申請富邦銀行的裝潢金房貸,則可自行選擇是否綁約,選擇無限制清償期間,前3年貸款利率會加1%,如選擇限制清償期間,則無須加碼。

    (5) 申請裝潢修繕貸款銀行要勘屋嗎?

    不用,但申請人須提供房子的所有權狀影本,主要用途有住、住宅、農舍、套房、公寓等字樣,並自行拍照,於核發修繕貸款後6個月內完成住宅修繕,並檢附修繕前後之照片供銀行留存備查。

    如果修繕貸款額度不夠,有什麼備用方案?

    內政部營建署的裝潢修繕貸款,額度最高僅80萬,如果是做整間老屋翻修的大工程,80萬資金可能不夠用,這時候還有4種方法可以申請到更多資金:

    • 房屋增貸、房屋轉增貸

    名下房子還有貸款,向原本的銀行申請房屋增貸,或是找別間銀行,把整筆房貸轉到新的銀行,只要房貸本金還得夠多,都有機會取得一大筆資金。

    • 房屋二胎(銀行、好事貸)

    房屋二胎也稱二胎房貸、二順位房貸、次順位房貸,指的是不改變原本的房屋貸款,直接向第二間銀行再申請一筆房貸,等於一間房子同時有兩筆房貸,銀行對於二胎房貸額度的審核比較嚴格,除了銀行之外,你也可以考慮向審核標準較鬆的好事貸申請,額度最高300萬,由股票上市公司:新鑫股份有限公司直接撥款,一樣安心有保障。

    • 信用貸款

    信用貸款無須提供任何擔保品,最高額度可申請到個人月薪資的22倍(簡稱DBR22),意即如果月收入是5萬元,最多可以申請到110萬,但實際可貸額度仍以銀行審核為準。

    • 保單借款

    簡單的說,保單借款是預支名下保單的「保單價值準備金」,也就是把之前已經繳交的保險費借出來用,一般保單額度是保價金的8-9成,投資型保單則是5-7成。

    如有修繕需求,可以發現銀行的利率較低、貸款年限較長,如果您的信用良好,直接找銀行申辦即可,如果信用較差、無法向銀行貸款,或是付款期限較急迫,好事貸就會是您最好的選擇,您甚至可以先向銀行辦理貸款,不足的部分再向好事貸申請二胎房貸補足,滿足你的資金需求。

    修繕貸款是政府提供給有整修房子需求的民眾,一個低利貸款的管道,台灣老房子多,若審視自家房子後認為有整修的需要,為維護居住安全,盡快找專業人士評估修繕範圍,亦可同時著手申請貸款,給自己一個安心、舒適的居住空間。

    房屋估價誰說了算? 房貸增貸彌補資金不足

    房子是最保值的財產,近年台灣的房價上漲,房貸可貸額度大幅增加,臨時有資金需求,很多人選擇用房屋增貸一筆資金來週轉運用,房屋增貸利率較低、額度較大,是許多人的第一選擇。

    房貸族購屋+貸款數創新高

    根據聯徵中心去年第四季的房貸資料顯示,電梯大樓已經成為市場上最受歡迎的主流產品,去年第四季共有2.9萬名房貸族購買電梯產品,數量遠超過公寓、透天厝和套房,房貸族購買電梯大廈的比例高達56%,且數量也創下歷年的單季新高。

    公寓因坪數實在與超低管理費優勢,加上長期有改建機會,在市場上仍有相當的需求;至於透天厝在中南部受到歡迎,但近年來大樓產品呈現強勢崛起,中南部地區的推案型態多轉為大樓產品,且銷售狀況與房價都表現強勁。

    房屋估價的價格,將直接影響到可貸款的金額,不管對於首購族,或是有資金需求欲增貸的民眾來說,都是相當重要的一環。

    房屋估價誰了算?

    房屋估價結果是以銀行為準,因為銀行不願虧本,估價也較保守,額度通常會比自行用平台計算,或是建商、仲介報的價格還低,就算一開始請行員報價,最終總行核定下來也可能有落差,建議自備款至少要準備到3成較保險。

    房屋增貸是什麼?

    什麼是房屋增貸?就是跟「原房貸銀行申請增貸」、「舊案增貸」,在房子已經申請過房屋貸款的情況下,再向原房貸銀行申請增加貸款,這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。

    而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金,當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據,決定核貸金額。

    房屋增貸缺點

    • 審核嚴格
    • 貸款額度較少

    房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。

    房屋增貸條件限制?

      • 原房貸繳款紀錄正常
      • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者(信用評分須達600分以上
      • 需有明確的財力證明
      • 工作收入穩定,有工作證明

    銀行房屋增貸利率、額度和貸款期限?

    房貸增貸利率低,一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申房貸增貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

    房屋增貸 國泰世華銀行 永豐銀行
    增貸利率 1.37%起 1.4%起
    增貸期限 最長20年 最長20年
    增貸成數 最高8成 最高85成

    大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

    房屋增貸流程怎麼走?

    1. 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)
    2. 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)。
    3. 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)。
    4. 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(約需0.5天)。
    5. 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)。
    6. 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)。

    房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

    房貸增貸多久下來?由於原貸款銀行已經有您的資料,申請房屋增貸就不需要再提供相關文件,與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比,申辦流程簡單許多、作業時間也較短(約7~14個工作天),撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可,自己就可以去地政事務所送件申請,不需要另請代書,可以省下許多花費。

    面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,房屋增貸成為解決資金問題的解方之一。

    新聞出處》太報

    〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到?買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是「什麼是法拍屋?」以及「買法拍屋要注意哪一些事項

    1. 法拍屋是什麼?

    我們以銀行貸款、欠款為例,假設你的貸款連續三個月沒有繳,比如說房屋貸款沒繳、欠繳信用卡費、或者信用貸款、汽車貸款之類的債務無力償還,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣債務人名下不動產(也可能是車子、股票、存款等財產),簡單講就是拍賣你的房子,再把拍賣所得拿來償還你的債務。

    2. 法拍屋金拍屋、銀拍屋的比較

    法拍屋的種類總共分成三種:

    (1) 法拍屋

    經由法院拍賣的房子,我們稱之為法拍屋。

    (2) 銀拍屋

    銀拍屋就是由銀行拍賣的房子。假設你的房子,經由法院拍賣多次都流標,或者是拍賣價格一直打折,銀行會擔心如果拍賣價格過低,拍賣所得的價金可能不夠償還債務人的欠款。因此,銀行會把法拍屋買回來,經過簡單的翻修之後,再自行拿出來拍賣。

    (3) 金拍屋

    金拍屋就是由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)所拍賣的房子。台灣金服公司是由國內34家銀行與票券公司出資成立的。而台灣金服公司完成法拍屋拍賣之後,後續會交由法院來處理。

    法拍屋與金拍屋銀拍屋比較

    那這三種有什麼差別?

    • 是否點交

    如果是購買法拍屋或金拍屋,房屋所有權仍屬於債務人,因此可能會有不點交的狀況;如果是購買由銀行自行拍賣的銀拍屋,由於房屋所有權人已經變成銀行,所以就不會有不點交的問題。

    • 拍賣價格

    如果是購買法拍屋跟金拍屋,拍賣價格可能會低於房價的2~3成;如果是購買銀拍屋,拍賣價格可能就沒有那麼多折扣,大概是市價的1~2成。

    • 得標尾款

    如果是購買法拍屋跟金拍屋,那麼拍定之後的7天之內,得標人必須把尾款繳清,存到法院專戶;但如果是購買銀拍屋的話,你可以直接跟拍賣銀行申請貸款。

    3. 買法拍屋的優點

    買法拍屋的優點

    • 價格便宜
    • 產權有保障
    • 節省稅金

    買法拍屋的優點,第一就是:法拍屋的價格,會比市價買賣的價格便宜。

    第二就是:房屋所有權、產權的移轉,只要得標人於拍定的7天內將尾款繳清,兩個禮拜後,法院就會出具「權利移轉證明書」,同意將不動產產權移轉給得標人,所以產權是不會有問題的。

    第三就是:不用繳印花稅、契稅也可能比較少。一般房屋買賣,買方需繳納印花稅(土地及建物核定契價0.1%)和契稅(房屋評定現值6%);但法拍屋買賣,買方不須繳納印花稅,另外契稅的部分,假設房屋評定現值是300萬元,但實際上你是以150萬元標得該法拍屋,那麼你可以以拍定價格(150萬)的6%,來繳納契稅。

    4. 買法拍屋的缺點

    買法拍屋的缺點

    • 無瑕疵擔保
    • 不保證點交

    但是購買法拍屋也有一些缺點,第一就是:你沒辦法知道法拍屋的屋況。因為法拍屋是沒有辦法進去屋內查看,所以你沒辦法確認屋況好壞,萬一遇到漏水、裂縫等問題,法院是不負瑕疵擔保責任的,簡單講就是,如果房子有瑕疵,法院是不會負責的。

    第二就是:如果是買到不點交的法拍屋,那法院就不負責點交,這是最大的問題

    5. 法拍屋點交與不點交

    購買法拍屋時,會遇到兩種情況:一種是可「點交」、一種「不點交」。法院會在拍賣公告上面註明清楚,如果標示「點交」,代表法院會協助得標人,將法拍屋清點交付,確保得標人的房屋使用權;如果標示「不點交」,代表法院只有保障您的房屋所有權,但不會協助清點交付。

    那什麼樣的情況法院會負責點交?

    • 查封時為債務人自住
    • 查封時為空屋
    • 查無第三人佔用
    • 租賃權已被法院排除

    法拍屋可點交的情形

    那什麼樣的情況法院不負責點交?

    法拍屋不點交的原因

    • 土地或建物所有權不完整:比方說,房子產權是3個人共同持有的(持分),如果其中一個人欠錢不還,債權人只能拍賣該名債務人持有的部分,也就是1/3的產權,遇到這種情形,法院就沒有辦法點交。
    • 遭第三人佔用:法拍屋遭第三人佔用的情況,有可能是房子還有租約,且租賃關係沒有被法院排除,也可能是債務人讓親友無償使用房子(也就是不用付租金、也沒有租約),如果是遇到這種情形,且房客也不肯搬走的話,那等於拍到也沒有用。

    6. 買法拍屋的注意事項

    買法拍屋的注意事項

    當你看到喜歡的物件時,購買前要注意幾點:

    (1) 拍次

    這間房子是第幾拍,是第一拍、第二拍還是第三拍?法院總共分四次拍賣與一次應買,如果拍賣流標,下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成。

    (2) 投標時間

    什麼時候要投標?通常是在開標(法院公告上的拍賣時間)的前30分鐘進行投標。

    (3) 土地標示

    例如土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

    (4) 建物標示

    例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。還要注意一件事,法院拍賣公告裡標示的建物面積,是用「平方公尺」,而一般我們看房子、買房子用的單位是「坪」,比如法院拍賣的這個物件,面積是120平方公尺(也就是120米平方),乘上0.3025等於36.3坪。

    法拍屋的面積單位

    (5) 拍賣最底價

    這間房子的拍賣底價是多少、要準備多少保證金?保證金一般是拍賣底價的20%。那法拍屋通常是怎麼定價格的?

    房子被查封後,法院會請配合的房屋鑑價公司,進行房屋鑑價,徵詢完債權、債務雙方的意見後,就定出該法拍屋的「拍賣最低價額」,也就是第一次拍賣的價格。假設第一拍流標,第二次拍賣的價格,會依照第一拍的價格再打8折;如果第二拍又流標,第三次拍賣的價格,會依照第二拍的價格再打8折(等於第一拍底價的64折);如果第三拍還是流標,第四次拍賣(也是最後一次)的價格再打8折,如果仍然流標,法院就不會再拿出來拍賣。

    7. 法拍屋的購買流程

    法拍屋購買流程

    再來講法拍屋的購買流程:

    (1) 寫投標書

    向法院領取投標單和保證金信封後,填寫上你要投標的物件,以及投標價格,也就是你準備用多少錢去標這間房子。

    (2) 繳交保證金

    保證金的話,開立銀行的本行支票即可,若得標會納入總拍賣價格中,若未得標則全數退回。

    (3) 投標及開標

    (4) 交付尾款

    假設你得標了,第一件事就是要在拍定後的7天之內,把尾款補到法院的專戶。有些銀行會提供法拍屋尾款代墊,建議你在投標前,就先詢問銀行、並提供資料讓銀行進行審核評估,等到銀行通知同意尾款代墊後,再進行投標,以免得標後再申請會趕不上繳款期限。

    (5) 辦理過戶

    尾款繳清後約7~10天,法院就會核發權利移轉證書,你就可以拿去地政事務所,辦理所有權移轉。抵押權都塗銷掉之後,銀行就會將法拍屋尾款代墊,轉成房屋貸款。

    今天的主題就討論到這邊,之後還會有更多關於貸款的影片,如果還有什麼問題想要提問,歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。「貴哥來開講,貸款有好事」我們下次見!

     

    延伸閱讀:買法拍屋好嗎?法拍流程與投標前必看的4大重點

    本文引用來自:〔影片〕【「市價7折」法拍屋買到賺到?買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷】貴哥來開講#10

    〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是-「活化不動產的三種方法」。

    1. 活化不動產的方法

    活化不動產三個方法

    房子已經有貸款了,還想要再取得資金的方法有哪幾種?

    •  房屋增貸

    房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請,假設原貸款800萬元,繳到現在貸款剩500萬元,現在有資金需求,可以跟原銀行申請額外資金需求200萬,如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的,當然跟原貸款銀行申請是最好的。

    • 轉增貸

    當原貸款銀行不肯再貸,或給的額度沒有辦法滿足需求,這時候可以選擇轉增貸,將整筆房貸轉到另一家銀行,將需要的資金,由另一家銀行貸款出來,這叫做:房貸轉增貸。

    • 二胎房貸

    當原銀行不提供房貸增貸,選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒,以上這兩種情形都不行通的時候,還有"二胎房貸"可以選擇。

    2. 如何申請增貸?

    用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請,對原銀行的來說,因為是銀行的舊貸放案件,舊客戶回來申請增加貸款,所以叫做「舊案增貸」,有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶,這樣的方式屬於房貸。

    假設增貸金額是50萬,其實以一個銀行業務來說,一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元,舊案增貸一件50萬元,業務要做幾件才能達成目標?因此,一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件,他們可能會選擇另一種方式叫做:房信貸。

    ※貸款小知識:房信貸即是以房屋作為抵押品的信用貸款。

    如何申請房屋增貸-房信貸

    但是銀行的業務會如何銷售這樣的高利率房貸呢?業務可能會跟你說:您的案件因為估價後沒額度、沒空間,所以要申請房貸增貸是無法承做的,但是有另一種產品,銀行是不用考慮估價額度,這個產品屬於信貸,但是利率相較一般市場上的信貸低很多,房信貸的還款年限分7年, 利率很低,可能是3%~5%左右,文件簽一簽就可以辦理,其實房信貸的收益,對銀行來說是很高的。

    原貸款銀行估價師的估價金額,都是屬於保守的,很多銀行的舊客戶回去辦增貸,大部分業務都會回覆:估價後無可增貸空間,從這邊就不難發現,現在的銀行估價真的都很保守。

    3. 如何申請房屋轉增貸?

    如何申請房屋轉增貸

    喜歡承做房貸轉增貸的銀行,大部分都是所謂的:三線跟四線銀行,他們的利率可能會高一些些,但也還能接受,不過真的要找對銀行。所謂一線銀行是:台銀跟土銀,二線銀行是:官股行庫,合庫、彰銀、一銀、華銀、台企銀等,這些都算是公務員或半個公務員,官股銀行業績壓力沒有那麼大,就看績效成果,這些行員多做跟少做,年終獎金都不會差多少,所以官股銀行的經辦行員,做事態度會比較沒有那麼積極。

    再者就是大金控,比如說中信金、富邦金、國泰金等,這些銀行放款主力目標會是在土建融(建築貸款),跟新房子的分戶貸款上,至於中古屋的轉貸案件,就不是他們的放款主力。

    大型金控銀行

    ※貸款小知識:【土建融】即為建築融資貸款,主要提供法人或個人購置建築基地的資金,和興建建築物的營建費用。

    ※貸款小知識:【分戶貸款】指建設公司的建案,由配合銀行承作整批的房屋貸款,成數通常會比較高。

    如何申請房屋轉增貸-聯徵查詢

    去銀行辦一次貸款之後,銀行會查一次聯徵,如果原銀行不給貸的時候,就要去找別家,新的銀行又會再查一次聯徵,如果查聯徵只有一次就沒問題,有兩次聯徵查詢就不太行,三次的話就差不多難了,當已經有三次聯徵查詢,要再找另外一家辦貸款,那個過件機率就真的不高了。

    ※貸款小知識:一般銀行對於「聯徵次數過多」的定義是三個月內被銀行查詢次數超過三次。

    4. 如何申請二胎房貸?

    如何申請二胎房貸

    二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做,但是條件都不一樣。我們先來說銀行的部分,銀行也有做二胎房貸,但因為是銀行,所以比較嚴格,一樣是要看工作證明、收入證明、負債比、聯徵信用評分之類的,銀行不會用很寬鬆的角度去做貸款。

    如何申請二胎房貸 銀行

    但是股票上市的融資公司做二胎房貸,對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類,都可以不介意、甚至不看,只看還款記錄是不是正常?以及房子的價值有多少?

    如何申請二胎房貸 融資公司

    因為是二胎,所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少?銀行願意再借多少額度做二胎房貸?銀行與融資公司不一樣的是 :銀行計算一胎的貸款餘額,會用抵押權設定金額認定。融資公司就不一樣,融資公司就是看目前實際餘額餘額認定。

    如何申請二胎房貸 二胎房貸額度

    來舉例來比較:

    假設房子跟銀行貸款(一胎房貸)貸800萬元,抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍,所以抵押權設定是設定960萬元,繳了10年後房貸餘額剩下500萬元。

    銀行二胎:最高貸款成數是9 成,假設現在房子增值到1,100萬元,9成是990萬元,990萬元減掉抵押權設定金額960萬元,所以在銀行的二胎房貸的可貸額度是30萬元。

    融資公司:現在房子價值是1,100萬元,但是房貸餘額是500萬元,融資公司就認定餘額是500萬元,融資公司最大的貸款額度是300萬元,在融資公司借300萬是沒有問題的。裕融新鑫的二胎房貸,審核是最寬鬆、額度是最大、成數是最高,甚至可能到房價的110%。

    如何申請二胎房貸 融資

    今天的主題就討論到這,之後還會有更多關於貸款的影片,請鎖定我們的頻道,如果還有什麼問題想要問貴哥,也歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱並開啟小鈴鐺。

     

    本文引用來自:〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

    〔影片〕【個人信貸取得低利率的方法?銀行貸款潛規則報你知!】貴哥來開講#7

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是「辦信用貸款要注意哪一些地方

    1.什麼是信用貸款?

    什麼是信用貸款

    信用貸款顧名思義就是用個人的信用去申請貸款,就是沒有提供擔保品的一種貸款,信用貸款特色第一、不用擔保品,第二、條件單純。申請信用貸款時,銀行通常不會看房子在哪裡?或看車子是幾年份的?信用貸款就是單純評估個人的條件。

    2. 信貸的廣告利率的陷阱

    廣告利率的陷阱

    其實辦信貸有一些要注意的地方,第一個我們先講利率,銀行通常會做所謂的廣告利率,比如說前三個月信貸款利率是1.68%,或許會覺得利率1.68%比房貸利率還低,但是要注意這只是前三個月而已,後面的利率是多少才是需要留意的,千萬不要被一時低率的廣告而沖昏頭。

    大部分的銀行可能會宣傳說:「前三個月固定1.68%」,這時候需要留意第4個月開始是如何計算收費?要認真看出沒標示清楚的利率說明,例如:6.88% 、8.88%、 12.88%之類的,所以要注意後面信貸利率多少,因為那個才是重點。

    實際利率

    在銀行貸款的規則下方,都會寫上這一句:總費用年百分率是多少?貸款金額、貸款期間、貸款利率,還要將辦貸款所需支付的費用加總,去計算出來的百分率(APR),這個就是一個實際利率。

    ※貸款小知識:總費用年百分率(APR)是將貸款期間的所有成本(多階段利率、開辦費、帳管費等)加總後,計算出來的年「實質利率」。

    剛剛講的是分段式利率,也可以稱為階梯式利率,實際上我們經手辦的比較多的叫做一段式利率,銀行對於條件不一樣的客戶,所給的利率也不一樣,有的人辦到7%~8%,有的人是2%~3%,但是其實可以透過聯徵中心統計出來的大數據去看,2020年的信用貸款辦的平均利率是落在5.26%。

    ※貸款小知識:根據財團法人金融聯合徵信中心統計:2020年新增個人信用貸款之平均利率為5.26%;2021年第一季新增個人信用貸款之平均利率為5.39%。

    3. 影響信貸利率的因素

    • 工作性質
    • 個人年度所得
    • 工作年資
    • 個人信用評分
    • 申請人年齡

    影響信用貸款利率的因素非常多,簡單可以從銀行的貸款申請書來看,上面的每一個欄位,全部都會影響你的貸款條件,比如說:第一、工作的公司,是否為軍公教身分、或是上市櫃員工或者是一般公司員工,有勞保薪轉的,或者是領現族,第二、年所得,比如是上市櫃公司的一般作業員,年所得可能是60萬;上市櫃公司的主管,年所得150萬,這兩者貸款條件完全不一樣。

    個人信用報告

    然後再來就是工作年資,基本上,銀行在信貸上要求至少都要6個月以上,再來就是信用狀況,其實光信用聯徵這個項目,就能影響信貸的條件、額度,要看信貸利率好壞最大的關鍵就是在這裡。還有信用卡額度,這個因素也很重要,因為信用卡額度高,表示信用培養是久的。

    申請人年齡

    還有一個年齡,申請信用貸款的年紀是20~60歲,其實去頭去尾中間這一段,才是銀行最喜歡的。如果是25歲以下,跟55歲到60歲這兩段之間,是銀行比較不愛的貸款群族,因為這區間年齡層貸款屬於高風險。

    再來我們來談取得低利率的方法,就是經由平常有在往來的銀行,銀行會針對老客戶提供稍微優惠的利率,這樣的信貸利率大概都會比去找不認識的銀行,還會再便宜個1%左右。

    4. 信貸額度的限制 

    貸款額度的限制 

    銀行的廣告額度信貸最高額度300萬,有的甚至可以貸到350萬,但這個額度是每個人都可以借得到嗎?不一定,因為銀行做信用貸款有一個限制是:最高額度是DBR22倍,就是無擔保貸款不得超過月薪的22倍,如果還有信用卡循環沒有還掉的,或是刷卡消費分期的餘額,這個都會計算在22倍裡面,不過現在銀行在做還蠻聰明的,銀行不會直接給22倍,大概都20倍,有些較保守的銀行可能就是16倍。假設你薪水5萬,20倍它就是給你100萬,銀行給你100萬之後,另外一家銀行會再借你10萬嗎?通常機率就不大了。

    ※貸款小知識:「DBR 22倍」是指債務人在全體金融機構的無擔保債務(包括信用卡、現金卡及信用貸款),全部歸戶計算後的總餘額,除以債務人平均月收入,不得超過22倍。

    5. 銀行的信用評分系統

    銀行的評分系統

    其實跟銀行辦信貸,除了聯徵中心給的信用評分之外,其實銀行內部還有自己一套所謂的自評系統,大概還有包括幾個關鍵,比如說:學歷、居住狀況……等,其中居住狀況佔很重要因素,我們曾經遇過:上市公司中階主管,信用評分有700多分,年收入也不錯,正常來說,這種案件都會順利過件,沒想到銀行評分結果為「婉拒」,我就覺得很奇怪,經過我們研究後才發現,原來是因為他的居住狀況為「租賃」,就因為這個因素,導致評分沒有過,當我們知道原因後,覺得還蠻妙的。

    6. 民間借貸選擇

    民間借貸選擇

    剛剛所講的全部都是銀行的信用貸款,假設銀行借不到,就能尋找所謂的民間貸款,民間借款就是非銀行的民間信貸,比較常見就是:身份證就可以借5萬這一種,這一種押身份證的貸款都要相當小心,因為都算是高利貸借款。

    另一種貸款叫做P2P,P2P是一個借貸的媒合平台,不過還是不推薦,因為大陸前先P2P已經倒了一堆。當你有小額資金需求,其實有一個不錯的選擇就是融資公司,中租、裕融、和潤這三家股票上市,規模都不亞於銀行,作法也都是按照規則來,比較常見就是用機車貸25萬,這也是不錯的選項。

    那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,如果還有什麼想要問貴哥,也記得留言讓我們知道,然後最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺,貴哥來開講貸款有好事,我們下集再見。

     

    本文引用來自:〔影片〕【個人信貸取得低利率的方法?銀行貸款潛規則報你知!】貴哥來開講#7

    〔影片〕【如何提升信用評分?成功申辦信用卡、貸款的秘訣在這!】貴哥來開講#6

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享「如何改善信用評分呢?

    1. 什麼是拉聯徵

    什麼叫拉聯徵?一般常說的聯徵,就是聯徵中心提供的信用報告,其實它的標準名稱:叫做個人聯徵信用報告。這個資料是由每家銀行提供,所有銀行必須把每個客戶跟銀行往來的所有資料,報送到聯徵中心去,彙整成一份所謂的聯徵報告,如果如果要跟銀行往來,銀行就會向聯徵中心查詢這一份報告,所有每個人跟銀行往來好的、壞的,所有的記錄全部都會被查的到。

    2. 認識信用報告

    認識信用報告

    • 借款資訊
    • 信用卡資訊(K33)
    • 票信資訊
    • 查詢紀錄
    • 通報紀錄資訊(B05)

    信用報告它大概分成幾大區塊,第一個叫作:主債務,就是你跟所有金融機構的貸款紀錄,簡單講就是你的貸款明細,主債務還包含了每一筆貸款的還款紀錄,再者就是:共同債務、保證債務或者稱為:從債務區塊,這邊紀錄的就是你可能跟另外一個人,共同去申請一筆貸款,這個稱為:共同債務,或者是你幫人家做保,這個叫從債務或保證債務,另外就是信用卡的所有資訊,這個資訊紀錄相當詳細的資料,包括你當初跟銀行申請信用卡的時候,申請書上面所填載的所有個人資料:工作資料、 居住、 年收入……等,每一張信用卡都會有一份記錄,這叫K33信用卡資訊,另外一個是你的信用卡的額度,還款記錄、繳款記錄…等等。

    還有一個比較特別的是,授信餘額變動資訊, 叫做B05,這一個項目就是紀錄了:客戶最近5年跟金融機構往來的所有記錄、授信餘額變化,比如說: 它分成短、中、長期,有擔保和無擔保,有沒有逾期金額、呆帳金額,即便你4年前曾經有逾期的金額,但是現在都已經正常了,信用評分也正常了,但是從這裡還是看到記錄,所以這個資訊是銀行在審核貸款時,很重要的參考依據,非常非常關鍵。

    3. 認識信用評分

    認識信用評分

    • 繳款行為(延遲還款的發生頻率)
    • 負債總額(信用卡額度使用率、授信餘額)
    • 負債型態(貸款有無擔保品、有無使用循環信用)
    • 信用長度類(信用卡的持有時間)
    • 新信用申請(金融機構的查詢次數)

    個人信用評分怎麼來?主要的關鍵就是第一、貸款的還款記錄,第二個是負債金額多寡,第三就是你的負債的型態。房貸、車貸、信貸等等,系統會依據你跟銀行往來的歷史信用長度,就是跟銀行往來的時間長短,這個也是一個很重要的評分依據,再來就是最近跟銀行申請:授信業務往來的紀錄次數,聯徵系統會由上述項目,去給一個綜合評分,就是所謂的信用評分。信用分數從200~800分,想要跟銀行貸款往來的分數,基本上是要600分以上,如果信用分數低於600分,銀行就會跟你說拜拜了,還有一種分數:此次200分為固定評分,這個200分的意思就是:現在是信用不良狀態。

    信用分數

    • 200 ~ 800分為實際評分,分數愈高信用愈好。
    • 200分為固定評分,代表有信用不良紀錄,為聯徵中心所指定的較低分數。
    • 此次暫時無法評分代表信用資料不足或信用資料有爭議。

    另外,還有一種狀況叫做:信用空白,俗稱:小白,信用空白是沒有聯徵分數的,所以信用評分會是在你跟銀行往來前,一個最重要跟一個最基本的門檻,如果信用評分沒有達到標準,銀行就不再跟你談了。

    4. 信用評分低的原因

    以下為常見信用評分低的原因:

    信用評分低的原因

    • 近一年曾經有較高的信用卡額度使用率,就是比如說你的信用卡額度是10萬,那你每一次你可能都是刷到8萬、9萬、 8萬、 9萬,這樣子它就會跳出,這一個扣分的項目來。
    • 近12期內授信金額未能有效降低,授信餘額就是你的貸款餘額,通常你跟銀行辦貸款之後,你每個月固定要本息攤還,授信餘額會慢慢減少,但是如果你又跟銀行辦了一筆貸款,或者是你是使用透支型、 循環型、 理財型的貸款的話,你沒有還本金那你就會得到這個扣分項目。
    • 信用資料不足:你可能跟銀行申請一張信用卡,但是你完全沒有使用,你也只有就學貸款,這樣你可能就會有信用資料不足的扣分項目。
    • 近12期內純信用往來金融機構家數較多:就是你可能就是近期你跟銀行辦信貸,超過三家你就會得到這個扣分項目。
    • 信用卡持卡時間較短:如果你的信用卡持卡低於三個月,你就會得到扣分項目。
    • 信用卡永久額度較低:例如說你跟銀行申請了三張信用卡,額度是2萬、 3萬、 2萬,但是用了好幾年,額度一直維持在2萬、3萬,你沒有讓你的額度調高,就會得到這個扣分項目

    5. 如何改善信用評分

    如何改善信用評分

    信用評分較重的扣分項目:

    • 聯徵查詢次數多
    • 動用信用卡循環利息
    • 使用信用卡預借現金
    • 貸款、信用卡遲繳

    改善信用評分的方法,這邊提供幾個方法讓大家參考:我們先從信用分數不高的原因去著手,大部分遇到可能就是,聯徵多次被查詢、 動用信用卡循環利息、預借現金、貸款有遲繳、 信用卡有遲繳…等,這些都是扣分比較重的項目,那當然就是一一去排除,其實這一些扣分項目歸咎於缺錢,所以最好的方法就是:有一筆錢把它全部還掉,還掉之後大概就半年,信用評分就會慢慢調高,一年之後信用評分一定會回復到高分(620分以上),要跟銀行辦貸款或信用卡,就都不是問題了。

    長期低利率還短期高利率

    缺錢的話,怎麼去拿到一筆錢把這一些負債還掉?讓信用評分可以很快的回到正常?就是借一筆錢,該怎麼借?跟銀行借?現在狀況就是信用評分不好、負債比太高,怎麼會借得到?

    其實現在有一個最好的選項就是跟股票上市的融資公司辦貸款,最常見的就是二胎房貸汽車貸款機車貸款,跟融資公司辦貸款是不會掛聯徵的,比如說假設我的信用卡循環20萬、我的信貸30萬,我用汽車去跟融資公司借50萬,把這些還掉那還掉之後,聯徵就沒負債了,一年之後信用評分變正常(620分以上),你的信貸借得到了,有可能你因為聯徵分數變高,你信貸利率就可以借到很低,甚至可以比較長的還款年限,用借長年期低利率的貸款,去還短年期比較高利率的貸款,這是最好的。

    其實信用評分這一個項目是最難的,要養好它不容易,但是要毀掉它很快,5年的信用跟銀行的往來記錄,怎麼樣把這個分數讓它變高?簡單講就是『謹慎理財,信用無價』。

    那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,如果還有什麼問題想要問貴哥,也歡迎留言讓我們知道。最後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。

     

    本文引用來自:〔影片〕【如何提升信用評分?成功申辦信用卡、貸款的秘訣在這!】貴哥來開講#6

    〔影片〕【房貸入門必修課!貸款成數不夠全因「這件事」】貴哥來開講#5

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講 ,貸款有好事,上一集我們跟大家分享了買房的注意事項,接下來我們就來講「房貸要怎麼辦才划算?

    1. 購屋貸款-固定型房貸vs.指數型房貸

    房貸的類型

    房貸的類型市場上比較常見就兩種:一種是固定利率、一種是浮動利率,也可以稱為:指數型房貸

    • 固定型房貸

    就是有一段貸款時間的利率是固定的,固定的這段時間利率會較高一些,除了政府推的優惠房貸,有一年、兩年固定之外,目前市場上有承做固定利率的房貸,只有壽險公司。

    • 指數型房貸

    但是99.9%的人,他們都會選指數型房貸,指數型房貸利率的組成是兩個數字加起來,第一個就是會調整的利率,我們稱為浮動利率或指標利率,我們用I來簡稱,這個利率會跟著央行調整,央行只要升息或降息,這個I就會跟著調整,再加上一個固定加碼的利率,這叫加碼利率,這個(加碼利率)是固定的,這個(浮動利率)是會浮動的,這兩個加起來等於你的房貸利率。簡單講,這個I是銀行的成本,大家的成本都一樣,這個固定加碼的加碼利率,就是銀行賺你的利差,你這個加碼利率愈低,你的房貸利率就越低。

    房貸類型

    2. 購屋貸款-本金攤還vs.本息攤還

    貸款本金攤還的計算方式有兩種:一種是定額攤還本金, 叫本金攤,第二種叫本息攤, 本息平均攤,還我到底要怎麼選?我要選本息攤或本金攤?

    • 定額攤還本金(本金攤)
    • 本息平均攤(本息攤)

    購物貸款攤還方式

    我們現在試算貸款800萬元試算,利率是1.4%,分30年攤還的話,選擇本金攤跟本息攤,月付金的差異:

    本金攤還vs本息攤還

    如果你是選本息攤,一個月月付金是27,500元;如果你是選本金攤,它的月付金是31,500元,所以你選本金攤,剛開始繳的錢會比較多,每個月大概多4,000元,但是這個會遞減,繳到後來,有可能你的月付金只剩下大概27,000、26,000元。

    再者本息攤相對就是,還款金額固定。如果你的收入是固定,那你的房貸支付是占你收入的30%以內,我會建議你選本金攤,因為它還本速度比較快,如果你的貸款支付,是超過你收入的30%,那我就會建議你選本息攤,每月的收支固定,較好規劃家庭總收支。

    房貸支付占收入30%

    3. 購屋貸款-房貸寬限期好嗎?

    房貸寬限期

    寬限期簡單講就是本金寬限,我本金不還,我只付利息,假設我們用你貸款是貸800萬元,利率是1.4%好了,如果你是20年本息攤還的話,你每個月的月付金大概38,000元左右,如果你是選擇寬限期,前兩年大概是繳9,100元,可是你到第三年開始,你的還本金額會跳到,大概42,000元,如果你的收入是夠的,你的貸款沒有占你收入的30%,你不要用寬限期,因為我們真的看太多了,很多人在第3、第4年之後繳不出來,就開始去使用信用卡循環,辦小額信貸,然後負債又越滾越多。

    4. 購屋貸款-銀行審核的重點

    現在銀行貸款很嚴格,所以你要貸款以前,你必須要確定幾件事情:

    • 負債比
    • 聯徵

    銀行審核的重點

    貸款案件審核,銀行第一個就是要計算你的負債比,負債比要如何計算呢? 就是用你每個月的收入,去繳貸款之後,這個負擔占了你收入的多少比例,這個比例就稱為:負債比例,銀行正常是抓70%,也就是說假設你的薪水是5萬元,你每個月只能夠有35,000元可以去繳貸款,如果貸款800萬20年,我們利率用2%計算,一個月是要繳4萬元,所以房貸月付金4萬元,你每月支出只能35,000元,不好意思,負債比過高;那如果30年房貸的話,月付金就在35,000元以下,就過關了。

    負債比

    還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告,信用評分是多少? 千萬不要使用信用卡循環,因為這是讓信用評分降低的最主要原因。其實我以前在銀行的經驗,我遇到很多都是爸爸、媽媽出頭款去買房子,結果小孩子貸款貸不過,負債比太高,後來爸爸媽媽也要進來做保,這樣貸款才會過。

    信用卡循環

    5. 購屋貸款-貸款成數不足怎麼辦?

    (1)銀行房貸貸款成數決定因素

    • 房子座落地點
    • 貸款人條件

    銀行房貸貸款成數

    一般銀行承做購屋貸款的成數,落在7.5成到8成,銀行房貸的貸款成數,會取決於房子座落在哪邊? 第二個就是:借款人的條件,依照上述兩部分的條件去評分審核。

    銀行喜歡六都,再者把房子劃分的更細,分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B,C這三個區段,D區的物件就勉強,E區就不愛,如果房子坐落在E區,除非是借款人條件很好,如上市櫃公司員工、軍公教人員,不然銀行都會回覆:這個區域銀行不承做。

    關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級:上市櫃公司員工、 軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群,C則不愛。

    貸款基準成數

    (2) 貸款成數不如預期的原因

    • 買貴
    • 貸款人條件不足

    為什麼貸款成數會不如預期,簡單講就是買貴了,第二個可能就是你條件不夠好,銀行不願意貸那麼多給你,就這兩個。

    貸款額度

    假設我是買1,200萬,結果銀行是估1,100萬,假設銀行貸款貸8成,它就是用它們估價的金額貸給你8成,1,100萬貸8成就880萬,你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

    在這邊教各位一個小技巧,就是你可以在簽約的時候,押一個但書:就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件,如果貸款的金額沒有達到多少,這個約就解約,你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意,你像建商的話,他是不會跟你簽這一條的,如果建商會跟你簽這一條就是,他房子賣很久,他希望賣掉,好,那我就跟你簽這一條,那他會協助你,幫你把貸款辦出來。

    可貸9成房貸專案

    如果你真的(頭款準備)不夠的話,就是只能夠用個人信貸去補,比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀,它們都有貸到9成的房貸專案,比如說你房子是買1,000萬,房貸貸給你800萬 8成,然後另外再貸給你100萬是信貸,所以你是貸到房價的9成,但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還,然後利率可能就是4.9%。

    今天我們就討論到這邊,如果各位還有什麼想要瞭解、想要知道的問題,歡迎多留言跟我們說,然後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。

    本文引用來自:〔影片〕【房貸入門必修課!貸款成數不夠全因「這件事」】貴哥來開講#

    〔影片〕 【還款壓力大!我該如何跟銀行「債務協商」?】貴哥來開講#3

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講 ,貸款有好事,今天要跟大家分享的是「債務協商」。

    1. 什麼是債務協商?

    什麼是債務協商

    所謂債務協商:就是你貸款已經繳不太出來,負債越滾越多,收入已經不太夠,貸款沒有辦法正常還款,可能會產生遲繳狀況,所以為了要維持信用,你可以去跟銀行"協商",跟銀行說:「我可不可以不要那樣子(照合約)還款?我用比較輕鬆的方式去還款?」,以上這樣的協議就稱為:債務協商。

    • 債務協商種類

    債務協商大概有這幾種:個別協商、前置協商、債務協商。

    債務協商種類

    • 個別協商

    個別協商的話,就是你找單一家銀行談,個別跟單一家銀行談這叫個別協商。

    個別協商

    • 前置協商

    協商的話就是:找最大債權銀行談,比如說你的名下有:房貸、車貸、信貸、信用卡,那欠最多錢的那一家銀行,叫做最大債權銀行,你就是找他談,請他去跟其他的債權銀行統合協調,去做這個債務協商。

    以上兩種:前置協商與個別協商,就是你自己主動找銀行談,這樣的好處就是:你可能會拿到比較好的條件,比如說利率可以談到零利率、還款年限最長可以拿到15年。

    前置協商

    • 債務協商

    如果說你的貸款已經繳不出來、出現遲繳狀況,那換銀行找你談的時候,這叫債務協商,那就有可能會談到比較不好的還款條件,例如:利率5%,還款年限5年之類的。

    債務協商

    2. 債務協商的流程

    (1) 找最大債權銀行

    第一就是先找你的最大債權銀行申請協商。

    (2) 準備資料

    然後接下來要準備資料,要準備的資料有哪一些?就是:

    • 近兩年的所得資料
    • 近三個月的薪轉記錄
    • 還有勞保投保記錄
    • 以及還款計畫書

    債務整合準備資料

    (3) 銀行審核

    銀行收到這些資料之後,就會開始進行審核,它會依照個人的條件,跟還款的年限,去決定給你什麼樣的還款條件。假設審核出來的年限是1~5年的話,它的利率就是5%;那如果是5~8年,利率就是3~5%;如果是8~10年,利率就是3%,如果年限是10年到15年的話,則可以零利率。

    債務協商銀行審核

    (4) 按時還款

    條件談好後,必須跟銀行簽訂債務協商契約,簽約完成後,就是必須要按時還款

    3. 債務協商的缺點

    債務協商缺點

    債務協商的缺點就是:如果跟銀行提出債務協商申請,你只要申請,銀行就會通報聯徵中心,聯徵中心就會註記,這一個人有申請債務協商紀錄,不成立或者是不申請,註記的時間規定是1年。

    債務協商完成後,就必須按時繳款,如果沒有按時繳款,就會變成:債務協商毀諾。債務協商毀諾會有很大很大的缺點:

    第一:債權人會對你的薪資進行扣薪,每個月扣除你的薪資的1/3來償債。

    第二:銀行會通報聯徵中心,那麼你的聯徵報告就會有"債務協商毀諾"的註記,這個毀諾註記是3年。

    第三: 申請債務協商後,最大的缺點是:所有銀行都不會跟你往來了,例如:想要跟銀行申請信用卡,貸款等,因為有這個紀錄,銀行都是會婉拒申請的,甚至你以後貸款都還掉了,銀行還是不會跟你往來。

    4. 債務協商找代辦

    其實債務協商是不需要找代辦幫忙的,你自己跟銀行申請就好了,要如何申請呢? 其實很簡單,規定是:如果客戶貸款繳不出來,想要跟銀行債務協商,銀行他是必須幫你做這件事情的,你只要跟銀行說:貸款我繳不出來,我要申請債務協商就可以了,銀行受理之後,就會有專人會去做,幫你做債務的協商申請。

    現在有很多代辦他們會說,他們是什麼法扶協會、基金會之類的,要幫你做債務協商申請,其實那些就是代辦公司,他們會跟你額外收費,我們比較常遇到的是,客戶去申請債務協商,透過他們申請,因為他們要收費,所以會先用你的信用卡刷卡,將他們的服務費刷掉,收費完成之後,再進行債務協商申請,甚至很多會幫你直接送到法院去申請更生或清算,那個其實是最嚴重的後果。

    債務協商找代辦

    5. 認識更生與清算

    那什麼是更生?什麼是清算?

    • 更生

    更生的話就是,你跟法院說:「我每一個月有辦法還多少錢,我有意願還款」,連續還款6年之後,剩下的債務都不用還,這叫做更生。

    更生

    • 清算

    清算的話是,我沒有辦法還錢,請法院把我的財產清算之後,分給我所有的債權人,不夠的部分,也都不用還,看起來好像不錯,但是缺點是什麼?你有生活上的很多不便,比如說你不能搭計程車,你不能上餐廳吃飯,還有121種工作你也不能,比如說,不可以從事金融相關行業的這些工作。

    清算

    總結就是,建議大家做好財務規劃,不要說因為收支沒有計算好,造成自己的負債變很多、還不出來,那其實在債務協商之前,你還有一個選項,就是整合負債

    整合負債

    那我們今天的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請繼續鎖定我們的頻道,記得按下訂閱,開啟小鈴鐺。

     

    本文引用來自:〔影片〕【還款壓力大!我該如何跟銀行「債務協商」?】貴哥來開講#3

    〔影片〕【不想再被債務追著跑?你一定要認識的「整合負債」】貴哥來開講#2

    Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開 ,貸款有好,今天要跟大家分享的是-「整合負債的一些基本觀念

    1. 什麼是整合負債?

    債務整合、負債整合、整合債務,其實都是一樣的,意思就是說:我想要把名下的負債做一個整理統合,讓每個月要繳很多筆貸款,變成只繳一筆。

    名下負債有哪些需要整合?信用貸款、汽車貸款、或者是信用卡循環欠款,我挑這三個來講:

    • 信用貸款

    信用貸款

    第一信貸,因為銀行的信用貸款是沒有抵押品,所以其實它利率比較高,現在的行情可能會是在6%~12%、15%不等,還款年限正常銀行都是給5~7年,月付金會比較高一些。

    • 汽車貸款

    汽車貸款 整合負債

    第二個就是汽車貸款,因為汽車屬於高折舊率的動產,相對擔保值較低,所以汽車貸款的利率會比較高,新車因為車商想要攬客,很多都會提供0利率貸款,增加客戶的購車動機,但都會限定額度,如100萬左右的車,車商大部分都會提供60萬60期0利率優惠貸款,但如果是中古車,利率較高,大部分都落在8%~15%左右,還款年限也不高,最長6年。

    • 信用卡循環

    循環利率

    再來就信用卡循環,如果刷卡後,收到帳單,你沒辦法全額繳清,只繳一部份或最低應繳金額,剩下繳不完的那些欠款,銀行就會用循環利息去計算。比如說你信用卡上個月是消費12萬,你只繳2萬,那剩下那10萬就是用信用卡循環利率去計息,目前法規的最高利率是16%,那銀行就會用15.99% 這個利率去算你那10萬塊的利息,所以這是很高的。

    第二:信用卡循環它有一個最低應繳金額的限制,信用卡最低應繳金額的計算方式:每月要繳新增消費金額的10%,再加上上個月沒有還掉的那一些循環欠款金額,最低應繳金額是5%,再加上利息,這是負擔最重的。

    信用卡最低應繳金額

    整合負債需求案例說明:例如你的名下有35萬的信用卡欠款,一個月光卡費就要繳2萬4千元,假設還有一筆80萬的信貸,月繳約12,500元,如果你有房貸5、600萬,月繳約2.6~3萬元,上述加總負債,一個月要領多少薪水?才有辦法負擔這些負債? 其實現在一個雙薪家庭,月收入是10萬元,其實生活也是會過得很辛苦。

    2. 整合負債的優點

    整合負債優點

    整合負債的優點,最大的好處就是:可以降低負擔、降低還款壓力,然後你把好幾筆的欠款整合成一筆,每個月繳一次貸款就好,這是最大的好處。

    然後再者就是,你可能因為有這些負債,造成你的信用評分過低,那你把負債整合之後還款成一筆,你的信用評分也會慢慢變好。

    3. 整合負債的方法

    整合負債方法

    其實銀行做了很多很大量的小額信用貸款,來幫你整合負債,市場上比較常態可以整合負債的方法,也就是辦信貸,這是最簡單也最常見的。再者的話就是辦理汽車貸款,如果你有車子沒貸款,現在股票上市的融資公司,承做汽車貸款的成數,最高可以貸到汽車車價的2.2倍,其實融資公司就是以類似信貸的方式貸款給你,這也是一個不錯的選項,接下來最好的方式就是用房子借一筆錢,來把信貸跟信用卡還掉,這叫做以長期的貸款,去還掉你短期的負債,降低月負擔,整合負債最佳選擇。

    房屋貸款 整合負債

    4. 整合負債該找代辦?

    整合負債 詐騙招數

    其實不建議找代辦,因為自己找銀行辦貸款就OK了,只是每個人的條件不一樣,你不一定知道自己的條件,要找哪一家銀行貸款才會通過?因為對銀行放款資訊不了解,才會找上代辦,所謂的代辦就是:請他幫你辦貸款,貸款通過後,就付他代辦貸款的服務費,只是費用的部分,我覺得不合理,太貴了!

    買車找錢

    另外,現在還有一種比較令人害怕的是詐騙集團,他知道想要借錢的人,他們最需要什麼,他們的廣告會說:他們是某銀行的相關企業,當你看到這樣子的廣告,你就會比較放心找他們申辦,因為誤以為他是銀行,這樣客戶根本就不會有戒心,打電話進去,他還會跟你講:「我們是某某銀行的關係企業」。

    那另外一種是就是辦車貸,要借錢的人去找他,他們就是塞了一台車給他,幫他辦貸款,比如說50萬的車,他們幫他借了80萬出來,然後跟他抽了10幾萬,告訴他我車子要幫你出租,出租的租金可以去繳貸款,然後他實際上拿到手,可能是只拿了10幾萬,但是他要背了80萬的車貸,這個我們蠻常遇到的,客戶遇到這種情形都是被騙。

    5. 二胎房貸也能整合負債

    二胎房貸整合負債

    其實現在負債整合,因為銀行太嚴格,所以你想要去貸一筆錢,來還掉你的這些信貸、 信用卡這些貸款的話,其實不太容易(過件),因為你已經有這些負債了,你才想要來整合它,可是問題是你有這些負債,相對你的信用評分就不會太好,你要跟銀行貸款,第一關就是信用評分要通過就是要620分以上,你才有可能可以跟銀行貸得到款,你如果信用評分過低就不行了,跟銀行連談都不用談。

    銀行如果借不到的話,目前整個市場上就是,裕融企業旗下的一家子公司,叫做新鑫股份有限公司,他們做二胎房貸,審核的速度快、額度大, 然後寬鬆,是可以拿到資金最好的方法,如果你有房子的話,就建議你直接跟新鑫辦二胎

    新鑫二胎房貸 整合負債

    今天我們的主題就討論到這邊,之後我們還會有更多關於貸款的影片,請鎖定我們的頻道,如果還有問題想要問貴哥,或者是想要聽貴哥講解什麼樣的主題,也歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱,並開啟小鈴鐺。

     

    本文引用來自:〔影片〕【不想再被債務追著跑?你一定要認識的「整合負債」】貴哥來開講#2