分類彙整: 二胎房貸

老屋狀況多 二胎房貸解決貸款成數不足困擾

房屋類型選擇很多,中古屋式相較於新成屋、預售屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響老屋貸款成數因素

銀行房屋貸款需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。影響中古屋貸款成數有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。

中古屋貸款貸款成數?

銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短,又不在精華區的話,貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」:

  • 磚造房屋耐用年限為25年
  • 加強磚造房屋耐用年限為35年
  • RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年

台灣以RC結構居多,少數早期興建的公寓是加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

中古屋貸款利率是多少?

越新的屋子貸款利率越低,2020年由於受疫情影響,根據聯徵中心2021年第二季的統計,全國老屋貸款利率如下:

  • 屋齡3年內的新成屋,貸款利率為1.37%
  • 屋齡9年內的房子,利率約1.4~1.42%
  • 屋齡9-18年的房子,利率約1.42~1.49%
  • 屋齡18年以上的房子,利率均超過1.5%

老屋問題多 想月付2萬買千萬新房

月付2萬就可以買千萬新房?有人妻在網上抱怨,當初買房覺得老公薪水可負擔2萬房租,應該可以買新建案來住。結果婆婆卻買了40年老屋,不僅修繕問題一大堆,房子還不在老公名下。一想到未來要貼錢整理這間無法作主的房子,讓人妻怒喊「我到底招誰惹誰」,沒想到引來網友一面倒打臉,認為人妻「不懂裝懂」,租金2萬根本不可能背得起房貸,更勸她「趕快離婚」。

人妻覺得,雖然很多人都說買中古屋看的是未來地段漲幅,但房子地處鄉下,她一點都不敢奢望漲價,如果房子舒適也就算了,但老房子沒用好住起來超痛苦,她只是想要一間明亮乾淨的正常房子,貸款也甘願,現在搞到綁手綁腳還要被婆婆討人情,一千萬住得這麼狼狽,她到底招誰惹誰。

購買中古屋注意事項?

  • 貸款條件較新屋差

雖然相較車子,房子是不易跌價的財產,但銀行在估價的時候,除了考量區域,屋齡也是一大重點,中古屋的入手價格比新成屋低,但其實購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低。

  • 恐有隱形成本

屋齡較舊的中古屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,因此還要準備一筆裝潢費、修繕費,整體算下來不一定花得比新成屋少。此外,許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少,若有停車需求,可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租? 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低,卻沒計算到後面的花費,這也是購買中古屋需要注意的地方。

  • 恐有隱性缺失

炒房風氣持續旺盛,有些投資客買房就是為了賺價差,而為了讓房子盡速脫手,可能會重新翻修裝潢,但因為要投資賺錢,所以相對的就會考量成本,而選擇較普通的建材,較差的投資客,甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷,對於要買房子的你來說,更需要拿出耐心,一一來破解。買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水,如果是遇到有漏水問題,可先尋求房屋仲介協調前屋主,請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定,這個瑕疵擔保責任期限是半年保固,若超過半年後才發生漏水情形,就比較麻煩,需透過專業人員經過鑑定後,再經由法院判定其責任歸屬,這是買中古屋,最怕遇到的情形之一。

※依據《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

提高老屋貸款額度方法

想辦老屋貸款並提高貸款額度,可以透過這5個小技巧:

  • 多提供一些財力資料(如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等)
  • 銀行查不到的資料不用自己說(如固定要給孝親費,或有向民間公司借貸)
  • 有其他房子做擔保
  • 找審核標準較寬鬆的銀行

 

老屋貸款貸款不足被,還可以找誰貸款?

銀行貸款認定的是「當初設定的金額」,想增貸的話,除非房子有增值,不然本金還再多都沒用,若有意願申請二胎房貸,也可以把裕融新鑫二胎房貸一併列入考慮,因為裕融新鑫二胎房貸對於貸款空間的認定方式和銀行不同,銀行看當初的設定金額,裕融新鑫則是看你剩下的欠款本金餘額,所以貸款空間比較大,最高可以貸到500萬,不限中古屋、新成屋、老屋,只要有貸款空間都沒問題。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

新聞出處》東森新聞

〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

Hello 大家好!我是貴哥,歡迎來到貴哥來開講貸款有好事,今天要跟大家分享的是-「活化不動產的三種方法」。

1. 活化不動產的方法

活化不動產三個方法

房子已經有貸款了,還想要再取得資金的方法有哪幾種?

  •  房屋增貸

房屋增貸就是跟原貸款銀行提出增加貸款申請,假設原貸款800萬元,繳到現在貸款剩500萬元,現在有資金需求,可以跟原銀行申請額外資金需求200萬,如果原貸銀行願意給、而且額度是能滿足的,當然跟原貸款銀行申請是最好的。

  • 轉增貸

當原貸款銀行不肯再貸,或給的額度沒有辦法滿足需求,這時候可以選擇轉增貸,將整筆房貸轉到另一家銀行,將需要的資金,由另一家銀行貸款出來,這叫做:房貸轉增貸。

  • 二胎房貸

當原銀行不提供房貸增貸,選擇房貸轉增貸也遭銀行婉拒,以上這兩種情形都不行通的時候,還有"二胎房貸"可以選擇。

2. 如何申請增貸?

用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請,對原銀行的來說,因為是銀行的舊貸放案件,舊客戶回來申請增加貸款,所以叫做「舊案增貸」,有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶,這樣的方式屬於房貸。

假設增貸金額是50萬,其實以一個銀行業務來說,一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元,舊案增貸一件50萬元,業務要做幾件才能達成目標?因此,一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件,他們可能會選擇另一種方式叫做:房信貸。

※貸款小知識:房信貸即是以房屋作為抵押品的信用貸款。

如何申請房屋增貸-房信貸

但是銀行的業務會如何銷售這樣的高利率房貸呢?業務可能會跟你說:您的案件因為估價後沒額度、沒空間,所以要申請房貸增貸是無法承做的,但是有另一種產品,銀行是不用考慮估價額度,這個產品屬於信貸,但是利率相較一般市場上的信貸低很多,房信貸的還款年限分7年, 利率很低,可能是3%~5%左右,文件簽一簽就可以辦理,其實房信貸的收益,對銀行來說是很高的。

原貸款銀行估價師的估價金額,都是屬於保守的,很多銀行的舊客戶回去辦增貸,大部分業務都會回覆:估價後無可增貸空間,從這邊就不難發現,現在的銀行估價真的都很保守。

3. 如何申請房屋轉增貸?

如何申請房屋轉增貸

喜歡承做房貸轉增貸的銀行,大部分都是所謂的:三線跟四線銀行,他們的利率可能會高一些些,但也還能接受,不過真的要找對銀行。所謂一線銀行是:台銀跟土銀,二線銀行是:官股行庫,合庫、彰銀、一銀、華銀、台企銀等,這些都算是公務員或半個公務員,官股銀行業績壓力沒有那麼大,就看績效成果,這些行員多做跟少做,年終獎金都不會差多少,所以官股銀行的經辦行員,做事態度會比較沒有那麼積極。

再者就是大金控,比如說中信金、富邦金、國泰金等,這些銀行放款主力目標會是在土建融(建築貸款),跟新房子的分戶貸款上,至於中古屋的轉貸案件,就不是他們的放款主力。

大型金控銀行

※貸款小知識:【土建融】即為建築融資貸款,主要提供法人或個人購置建築基地的資金,和興建建築物的營建費用。

※貸款小知識:【分戶貸款】指建設公司的建案,由配合銀行承作整批的房屋貸款,成數通常會比較高。

如何申請房屋轉增貸-聯徵查詢

去銀行辦一次貸款之後,銀行會查一次聯徵,如果原銀行不給貸的時候,就要去找別家,新的銀行又會再查一次聯徵,如果查聯徵只有一次就沒問題,有兩次聯徵查詢就不太行,三次的話就差不多難了,當已經有三次聯徵查詢,要再找另外一家辦貸款,那個過件機率就真的不高了。

※貸款小知識:一般銀行對於「聯徵次數過多」的定義是三個月內被銀行查詢次數超過三次。

4. 如何申請二胎房貸?

如何申請二胎房貸

二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做,但是條件都不一樣。我們先來說銀行的部分,銀行也有做二胎房貸,但因為是銀行,所以比較嚴格,一樣是要看工作證明、收入證明、負債比、聯徵信用評分之類的,銀行不會用很寬鬆的角度去做貸款。

如何申請二胎房貸 銀行

但是股票上市的融資公司做二胎房貸,對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類,都可以不介意、甚至不看,只看還款記錄是不是正常?以及房子的價值有多少?

如何申請二胎房貸 融資公司

因為是二胎,所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少?銀行願意再借多少額度做二胎房貸?銀行與融資公司不一樣的是 :銀行計算一胎的貸款餘額,會用抵押權設定金額認定。融資公司就不一樣,融資公司就是看目前實際餘額餘額認定。

如何申請二胎房貸 二胎房貸額度

來舉例來比較:

假設房子跟銀行貸款(一胎房貸)貸800萬元,抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍,所以抵押權設定是設定960萬元,繳了10年後房貸餘額剩下500萬元。

銀行二胎:最高貸款成數是9 成,假設現在房子增值到1,100萬元,9成是990萬元,990萬元減掉抵押權設定金額960萬元,所以在銀行的二胎房貸的可貸額度是30萬元。

融資公司:現在房子價值是1,100萬元,但是房貸餘額是500萬元,融資公司就認定餘額是500萬元,融資公司最大的貸款額度是300萬元,在融資公司借300萬是沒有問題的。裕融新鑫的二胎房貸,審核是最寬鬆、額度是最大、成數是最高,甚至可能到房價的110%。

如何申請二胎房貸 融資

今天的主題就討論到這,之後還會有更多關於貸款的影片,請鎖定我們的頻道,如果還有什麼問題想要問貴哥,也歡迎留言讓我們知道,最後記得按下訂閱並開啟小鈴鐺。

 

本文引用來自:〔影片〕【房子不是負債!”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

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裕融二胎 比較|苗栗工作到60幾歲農產品加工業品管人員繳不起288萬

負債比

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負債比22倍

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