房屋類型選擇很多，中古屋式相較於新成屋、預售屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題，中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響老屋貸款成數因素
銀行房屋貸款需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。影響中古屋貸款成數有很多，大致上有以下幾點：
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數（屋齡）
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況（還款能力）
- 借款人信用狀況
由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。
中古屋貸款貸款成數？
銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短，又不在精華區的話，貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」：
- 磚造房屋耐用年限為25年
- 加強磚造房屋耐用年限為35年
- RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年
台灣以RC結構居多，少數早期興建的公寓是加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。
以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 | 24~30年 | 30~36年 | 36年以上 |
| 平均貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 | 7成1 | 7成 | 7成1 |
中古屋貸款利率是多少？
越新的屋子貸款利率越低，2020年由於受疫情影響，根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：
- 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
- 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
- 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
- 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%
老屋問題多 想月付2萬買千萬新房
月付2萬就可以買千萬新房？有人妻在網上抱怨，當初買房覺得老公薪水可負擔2萬房租，應該可以買新建案來住。結果婆婆卻買了40年老屋，不僅修繕問題一大堆，房子還不在老公名下。一想到未來要貼錢整理這間無法作主的房子，讓人妻怒喊「我到底招誰惹誰」，沒想到引來網友一面倒打臉，認為人妻「不懂裝懂」，租金2萬根本不可能背得起房貸，更勸她「趕快離婚」。
人妻覺得，雖然很多人都說買中古屋看的是未來地段漲幅，但房子地處鄉下，她一點都不敢奢望漲價，如果房子舒適也就算了，但老房子沒用好住起來超痛苦，她只是想要一間明亮乾淨的正常房子，貸款也甘願，現在搞到綁手綁腳還要被婆婆討人情，一千萬住得這麼狼狽，她到底招誰惹誰。
購買中古屋注意事項？
- 貸款條件較新屋差
雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點，中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。
- 恐有隱形成本
屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題，因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？ 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。
- 恐有隱性缺失
炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢，但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。
※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
提高老屋貸款額度方法
想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：
- 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
- 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
- 有其他房子做擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
老屋貸款貸款不足被，還可以找誰貸款？
銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用，若有意願申請二胎房貸，也可以把裕融新鑫二胎房貸一併列入考慮，因為裕融新鑫二胎房貸對於貸款空間的認定方式和銀行不同，銀行看當初的設定金額，裕融新鑫則是看你剩下的欠款本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到500萬，不限中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都沒問題。
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
新聞出處》東森新聞
